個人賣房繳哪種稅？房地合一稅 2.0 稅率、自住優惠完整說明
個人出售 105 年 1 月 1 日以後取得的房屋或土地，適用「房地合一稅 2.0」，稅率依持有期間從 45%（2 年以內）到 15%（10 年以上）。自住房屋符合連續居住滿 6 年等條件，課稅所得 400 萬以下免稅，超過部分稅率 10%。
個人出售房屋或土地，適用哪種稅，主要看取得日期。105 年（2016 年）1 月 1 日以後取得的房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照的土地，交易所得依所得稅法第 4-4 條走房地合一課稅。現行個人稅率在第 14-4 條，也就是俗稱房地合一稅 2.0 的條文；105 年當日上路的是房地合一，後來才調成現在這套稅率。105 年 1 月 1 日以前取得者走舊制。本文只整理境內居住個人的現行條文，舊制與個案請洽國稅局。
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房地合一稅 2.0 的稅率依「持有期間」決定，持有愈久、稅率愈低。依所得稅法第 14-4 條（全國法規資料庫，查證 2026-09-12），境內居住個人的稅率如下：
持有 2 年以內：稅率 45%。
持有超過 2 年、未逾 5 年：稅率 35%。
持有超過 5 年、未逾 10 年：稅率 20%。
持有超過 10 年：稅率 15%。
第 14-4 條另有 20% 的例外，條件不同，不要混成一條。因財政部公告的調職、非自願離職或其他非自願性因素，交易持有期間在五年以下者，稅率 20%。個人以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得之日起算五年內完成並銷售該房屋、土地者，稅率 20%。依都更條例或危老重建條例參與後，於興建完成取得之房屋及其坐落基地第一次移轉、且持有期間在五年以下者，稅率 20%。非中華民國境內居住之個人，二年以內 45%、超過二年 35%，沒有上面這套居住者長期優惠。個案認不認定，本文不代為判斷。
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稅是課在「餘額」上，不是整筆成交價。出價取得者：成交價額減除原始取得成本，以及取得、改良及移轉費用，再減除依土地稅法公告土地現值計算的土地漲價總數額。繼承或受贈取得者，成本不是買價，而是繼承或受贈時的房屋評定現值及公告土地現值，再按消費者物價指數調整。依土地稅法繳納的土地增值稅，除條文但書外，不得列為成本費用。
這筆所得不併計綜合所得總額。交易損失得自交易日以後三年內的房屋、土地交易所得減除，不能拿去減綜合所得稅。
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符合「自住房屋、土地」條件的交易，有優惠稅制：課稅所得額在 400 萬元以下的部分免稅，超過 400 萬元的部分按 10% 計稅（所得稅法第 4-5 條及第 14-4 條第 3 項第 1 款第 8 目，查證 2026-09-12）。
依法條，要同時符合以下三個條件：
第一：本人、配偶或未成年子女，已在該房屋辦竣戶籍登記、持有並居住，且連續滿六年。
第二：交易前六年內，該房屋未出租、未供營業使用、未供執行業務使用。
第三：本人、配偶及未成年子女，在交易前六年內，未曾適用過這個自住免稅規定。
三個條件必須同時滿足。若只是辦戶籍但實際未居住，或者曾經出租，就不符合自住優惠。個案是否符合，建議向國稅局確認，本文僅說明法條要求，不代為判斷個案。
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如果是繼承或受遺贈取得房地，持有期間可以把被繼承人或遺贈人的持有時間合併計算（所得稅法第 14-4 條第 4 項，查證 2026-09-12）。
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房地合一不是等隔年 5 月綜所稅才報。所得稅法第 14-5 條：不論有無應納稅額，應於法定日起算三十日內自行申報；有應納稅額者一併檢附繳納收據。房屋、土地是完成所有權移轉登記日之次日起算；預售屋及其坐落基地、房屋使用權是交易日之次日起算。這筆稅與綜合所得稅分開計算。
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常見問題
我的房子是 104 年買的，賣掉要繳房地合一稅嗎？
房地合一稅適用於 105 年 1 月 1 日以後取得的房地（所得稅法第 4-4 條）。104 年以前取得者，適用舊制——土地部分走土地增值稅，房屋部分走財產交易所得（課徵綜合所得稅）。舊制規則與房地合一稅不同，建議向國稅局確認舊制下的申報方式。
持有期間怎麼算？
條文用「持有房屋、土地之期間」。繼承或受遺贈取得者，第 14-4 條末項規定，自住優惠與稅率相關期間得將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算。一般生前贈與的「受贈」不要直接套這句。預售屋持有期間怎麼起算，以國稅局說明為準。
賣出後發現算出來是虧損，還需要申報嗎？
有損失也需要申報，只是不需要繳稅。申報後，損失記錄可在後續三年內抵扣其他房地交易所得。若不申報，損失可能無法被認可抵扣。
預售屋也算嗎？
105 年 1 月 1 日以後取得的預售屋及其坐落基地，交易時視同房屋、土地交易，適用房地合一稅 2.0（所得稅法第 4-4 條第 2 項，查證 2026-09-12）。
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官方資料來源
所得稅法第 4-4 條（適用範圍）（全國法規資料庫，現行有效，查證 2026-09-12）
所得稅法第 4-5 條（自住免稅條件）（全國法規資料庫，現行有效，查證 2026-09-12）
所得稅法第 14-4 條（個人稅率與稅基）（全國法規資料庫，現行有效，查證 2026-09-12）
所得稅法第 14-5 條（申報期限）（全國法規資料庫，現行有效，查證 2026-09-12）
延伸閱讀
如果你想了解一般薪資、投資所得的綜合所得稅計算，可參考 115 年度（116 年申報）綜合所得稅試算 或 副業、兼差收入如何申報所得稅。
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免責聲明：本文整理財政部官方公告與法規，屬一般資訊，非個別稅務規劃建議。房地合一稅涉及個案計算（成本認定、費用列報、自住條件判斷），建議洽領有資格的會計師、記帳士或各地國稅局確認。所有稅率與規定以財政部及國稅局最新公告為準。
本文由「喵宇宙 Meow Universe」製作，過程使用 AI 工具協助整理與撰稿，未經逐篇人工覆核。