日本房產的租金、賣房所得，在台灣要怎麼申報？

日本租金被源泉徵收 20.42% 官方原文確認

非居住者（長住台灣的房東屬之）在日本出租不動產，由日本國內的承租人支付租金時，原則上須按 20.42%（所得稅 20% ＋復興特別所得稅）源泉徵收。承租人若是個人且供自己或親屬居住使用，則不負扣繳義務。

來源：日本國稅廳 No.2880 非居住者等に不動産の賃借料を支払ったとき（最後核對 2026-07-15）

賣掉日本房子，買方會先扣 10.21% 官方原文確認

非居住者出售日本不動產時，買方原則上須就成交對價按 10.21% 源泉徵收。但買方是個人、且供自己或親屬居住使用，並且對價在 1 億日圓以下者，免扣繳義務。這筆扣繳是「預扣」，最終稅負要靠日本的確定申告結算。

來源：日本國稅廳 No.2879 非居住者等から土地等を購入したとき（最後核對 2026-07-15）

日本讓渡所得的稅率（長期 vs 短期） 部分推論，需個案確認

日本不動產讓渡所得採分離課稅，依持有期間分長短期：長期讓渡所得（讓渡年 1 月 1 日時持有超過 5 年）所得稅 15%、短期讓渡所得（持有 5 年以下）所得稅 30%，另各加徵所得稅額 2.1% 的復興特別所得稅。國稅廳頁面同時列出住民稅 5%／9%。

不確定的地方：住民稅的課稅基準日為每年 1 月 1 日，以該日是否在日本設籍居住認定；長住台灣、未在日本設籍的非居住者，依此原理通常不會被課住民稅（亦即實際負擔可能是 15.315%／30.63% 而非含住民稅的 20%／39%）。但我們沒有查到國稅廳或總務省針對「非居住者不動產讓渡所得」逐字寫明不含住民稅的官方頁面，這是由兩項官方事實推論而得，不是官方原文結論。你的個案請洽日本稅理士確認。

來源：日本國稅廳 No.3208 長期譲渡所得の税額の計算、日本國稅廳 No.3211 短期譲渡所得の税額の計算（最後核對 2026-07-15）

日圓所得怎麼換算成新臺幣 部分推論，需個案確認

海外所得以外幣計價時，所得金額原則上按「給付日」的匯率換算新臺幣；而可扣抵的境外已納稅額，則按「實際繳納稅款日」的匯率換算——兩者適用的匯率日期不同，是常見的填報錯誤點。

不確定的地方：這兩個匯率日期的區分邏輯，我們只查到國稅局見解的轉述與外僑匯率明細表等間接來源，未取得財政部或國稅局的原始函釋逐字全文，也未確認是否對日本不動產租金／售屋所得一體適用。實際換算請以國稅局公告的匯率表與個案確認為準。

來源：財政部臺北國稅局 外僑綜合所得稅匯率明細表（最後核對 2026-07-15）