管委會收管理費、公共基金孳息和屋頂外牆租賃，稅怎麼分？營業稅、利息與收據一次看

社區的錢進來有好幾個口：住戶繳的管理費與公共基金、公共基金放銀行的利息、屋頂外牆租給電信或廣告業者的收入、車位的收費。這幾筆在稅務上的待遇並不一樣，混在一起就容易出錯。本文用財政部各稅法令函釋檢索系統的函釋原文、國稅局與全國法規資料庫的官方資料，把幾種錢分開說明，查證日為 115 年 10 月 16 日。

這頁回答什麼，不回答什麼

• 回答：管理費要不要辦營業登記、收據要不要貼印花、公共基金利息怎麼申請免扣繳、租賃外牆屋頂與停車位何時要辦營業登記、營業稅起徵點與統一發票的關係、主動補辦登記的處罰規定。
• 不回答：個案是否構成「對外營業」、各項收入該怎麼分攤成本、營所稅的實際申報計算；這些要由稽徵機關認定。
• 相關：扣繳單位登記見管委會要申請扣繳單位統一編號嗎；付款給員工與廠商見管委會聘總幹事、保全、清潔人員，付款要扣稅嗎。

函釋原文來源：本文引用的 76 年、93 年、86 年三份財政部函，原文都取自財政部各稅法令函釋檢索系統（114 年版彙編）：76 年函、93 年函、86 年函。

第一種錢：住戶繳的管理費

財政部 76 年 8 月 7 日台財稅第 760071994 號函第二點寫：

大樓（廈）管理委員會，如係基於守望相助，由該大樓（廈）各業主組織成立，無對外營業情形，可免辦營業登記，其向該大樓（廈）各業主所收管理費，應免徵營業稅。

這個結論有三個條件：基於守望相助、由各業主組成、無對外營業情形，三個都要符合才成立；只要其中一項不成立，就不能直接套用。財政部稅務入口網問答 9437（更新日期 110-04-22）也引述同一段，並寫「可免辦稅籍登記」。

收據方面，印花稅法第 5 條第 2 款把「銀錢收據」列為課稅憑證，第 7 條規定銀錢收據每件按金額千分之四由立據人貼印花稅票；但第 6 條第 3 款規定，公私營事業組織內部、不生對外權利義務關係的單據免納印花稅。財政部 91 年 5 月 22 日台財稅字第 0910451858 號令對管委會說得很直接：依公寓大廈管理條例成立的管理委員會，向住戶收取管理服務費、支付共用部分及約定共用部分的修繕、管理、維護等費用，所出具不生對外權利義務關係的收據，「應免納印花稅」。

另有一個但書不要漏掉：印花稅法第 5 條第 2 款但書寫明，「兼具營業發票性質之銀錢收據及兼具銀錢收據性質之營業發票不包括在內」，也就是這類單據不屬於銀錢收據的課稅範圍。財政部 75 年 11 月 4 日台財稅第 7577148 號函據此說，小規模營業人開立載有品名、數量及價款等項、具有營業發票性質的收據，依第 5 條第 2 款但書應免貼用印花稅票。該函講的是小規模營業人；管委會開立統一發票，或開立具營業發票性質的收據時是否適用但書，函文沒有逐項說明，請洽國稅局。

第二種錢：公共基金與孳息

公寓大廈管理條例第 18 條第 1 項把「本基金之孳息」列為公共基金的來源之一；第 3 項規定公共基金應設專戶儲存，由管理負責人或管理委員會負責管理。

利息所得的稅務處理，財政部 86 年 1 月 15 日台財稅第 861879100 號函（財政部各稅法令函釋檢索系統的標題為「大廈或社區管理委員會收取公共基金及管理費之孳息免稅」，以下節錄第二、三點，保留原函編號）寫：

二、公寓大廈管理委員會或社區管理委員會，如僅對住戶收取公共基金及相關管理費用，並無任何營利收入，其以管理委員會名義設立專戶儲存公共基金或管理費用之孳息，准予免納所得稅並核發免扣繳證明。三、至於公寓大廈以起造人或管理負責人名義設立專戶衍生存款利息，其已扣繳之利息所得稅款，於成立前開管理委員會後，得專案向管轄稽徵機關申請查明後予以退還。

幾個重點：

1. 條件是「僅」收公共基金與管理費、「並無任何營利收入」，而且專戶是「以管理委員會名義」設立。
2. 函文准予免納所得稅，並核發「免扣繳證明」；以起造人或管理負責人名義開的戶，已被扣的利息稅款，管委會成立後可專案申請退還。
3. 管委會若另有租賃收入，是否還符合函文的「並無任何營利收入」，函文沒有明說，請洽國稅局，本文不代為判斷。

申請免扣繳證明的辦法，在「我的 E 政府」有一頁「機關團體及公寓大廈管理委員會申請利息所得免扣繳」（財政部財政資訊中心，更新日期 115-07-21）。頁面列出的資料，管委會部分是：

• 主管機關核准報備公文書及公寓大廈管理組織報備證明，註明「確與正本相符」並加蓋申請單位及負責人印章。
• 組織章程或住戶管理規約；相關證明文件已上傳電子檔者，免寄送紙本。

辦法有線上、臨櫃、郵寄三種：線上標示作業天數為 10 個工作天，臨櫃為 7 個工作天，向扣繳單位稅籍所在地的國稅局或分局、稽徵所申請。頁面標示的法令依據是所得稅法第 4 條第 1 項第 13 款、第 11 條第 4 項及施行細則第 83 條。

第三種錢：租賃外牆、屋頂、陽台

財政部 93 年 6 月 29 日台財稅字第 0930452887 號函分兩點。第一點：

以大樓（廈）管理委員會之名義與人訂立租賃契約，將大樓（廈）之外牆、屋頂、陽台出租，其收取之租金收入歸入管理委員會基金部分，係屬大樓（廈）管理委員會銷售勞務之收入，大樓（廈）管理委員會應依法辦理營業登記並課徵營業稅。

第二點：

又大樓（廈）管理委員會對外營業之銷售額平均每月未達20萬元者，依營業稅法第32條第1項但書及第13條第1項規定，得掣發普通收據，免用統一發票，營業稅稅率為1%；其營業稅及營利事業所得稅，由主管稽徵機關查定計算課徵。惟其仍得依營業稅法第23條規定，申請依照營業稅法第4章第1節之規定計算營業稅額，並使用統一發票。

法條脈絡是營業稅法：第 1 條，境內銷售貨物或勞務都要課營業稅；第 3 條第 2 項，提供貨物與他人使用、收益而取得代價，是銷售勞務；第 6 條第 2 款，非以營利為目的的團體、組織，有銷售勞務就是營業人；第 28 條，營業人開始營業前要向主管稽徵機關申請稅籍登記。

財政部臺北國稅局 115 年 3 月 13 日的新聞稿舉了一個例子：某大樓管委會 114 年間把屋頂平臺出租給 3 家電信業者裝設基地台，每家每月租金 8 萬元，每月銷售額合計 24 萬元。國稅局查核發現，管委會未辦稅籍登記，且已達使用統一發票的標準（每月銷售額 20 萬元），通知補辦稅籍登記，核定漏開統一發票及漏報銷售額 274 萬 2 千餘元，補徵營業稅 13 萬 7 千餘元，並處罰鍰。

統一發票的 20 萬元標準，營業稅法第 13 條第 3 項寫的是「平均每月銷售額未達財政部規定標準而按查定課徵營業稅」的小規模營業人，稅率為 1%（第 13 條第 1 項），數字由財政部規定。財政部賦稅署 115 年 3 月 19 日新聞稿重申：營業人每月銷售額倘未達 20 萬元，仍得免用統一發票，按稅率 1% 查定課徵營業稅。這個標準與稅率屬於財政部可調整的規定，換年度請重查。

起徵點又是另一回事

營業稅法第 26 條規定，依第 23 條查定計算營業稅額的小規模營業人等，「其營業稅起徵點，由財政部定之」。起徵點是查定課徵營業人的另一條線，和統一發票的 20 萬元是不同的標準，兩者都由財政部規定並可能調整。本文沒有取得訂定起徵點的財政部令原文，所以不寫起徵點的金額；站內整理頁見營業稅起徵點與稅籍登記門檻。93 年函的第一點沒有提起徵點，月銷售額未達起徵點的管委會能否暫時免辦營業登記，函文沒有交代，請洽國稅局。

所以稅籍登記與使用統一發票是不同層次：函文講的是出租外牆屋頂「應辦理營業登記」；每月銷售額有沒有達統一發票標準，決定的是能不能免用統一發票。營業稅申報期別與期限，見營業稅多久申報一次。

租賃收據的印花稅

臺南市財稅局的說明（財政部稅務入口網轉載，更新日期 115-01-13）指出，管委會為增加財源，把外牆出租供廣告或把頂樓出租供電信業者設基地台，對外收取費用而出具的收據，仍屬印花稅法規定的銀錢收據，要由立據人（管委會）按金額千分之四繳納印花稅。這裡同樣要對照前面的但書：若開立的是統一發票或具營業發票性質的收據，適用但書，是否適用請洽國稅局。

主動補辦的處罰規定

臺北國稅局新聞稿提醒，在未經檢舉、未經稅捐稽徵機關或財政部指定的調查人員調查前，自動向國稅局補報並補繳所漏稅款者，依稅捐稽徵法第 48 條之 1，加計利息，免予處罰。第 48 條之 1 第 1 項寫明，這類案件「下列之處罰一律免除」，補繳稅款再依第 3 項按日加計利息。已經被查獲的案件，則不在此列，如上述例子仍被處以罰鍰。

第四種錢：停車位

76 年函第二、三點對停車場說得很具體。第二點在管理費的釋示之後接著寫：

大樓（廈）停車場，如僅供該大樓（廈）業主停車使用，並由該管理委員會按年、按季或按月分攤酌收停車管理費者，應准照上開釋示辦理。

「上開釋示」就是前面管理費免辦營業登記、免徵營業稅的那一段，條件同樣要符合；函文寫的是「業主」。第三點則是對外營業的部分：

至大樓（廈）停車場，如係按次或計時收費，或提供停車位，定期供他人停車使用按期收費對外營業者，依營業稅法第1條及第3條第2項規定，係屬銷售勞務範圍，應依同法第28條規定辦理營業登記並依法課徵營業稅。

所以分界在「僅供業主、按期分攤酌收」與「按次計時或定期供他人停車、對外營業」。這是對函文的歸納，個案怎麼認定，請洽國稅局。

常見問題

管委會只收管理費，要去國稅局辦營業登記嗎？

依 76 年函，基於守望相助、由各業主組成、無對外營業情形，三個條件都符合時，可免辦營業登記，所收管理費免徵營業稅。有租賃收入時，租賃那一塊要另外處理。

管理費收據要貼印花嗎？

91 年財政部令的結論是：管委會向住戶收取管理服務費、用於共用部分修繕管理維護，所出具不生對外權利義務關係的收據，免納印花稅。向外收費的收據則屬銀錢收據，按千分之四繳印花稅；但若是統一發票或具營業發票性質的收據，要看印花稅法第 5 條第 2 款但書，是否適用請洽國稅局。

公共基金放定存，利息已經被扣稅，怎麼辦？

86 年函准予管委會專戶孳息免納所得稅並核發免扣繳證明，可向國稅局申請，文件見上文。若專戶是以起造人或管理負責人名義開立、已扣繳的稅款，函文說成立管委會後可專案向管轄稽徵機關申請查明退還。個案是否符合，以國稅局審查為準。

屋頂每月租金只有 8 萬元，不到 20 萬，還要辦營業登記嗎？

93 年函第一點的結論是：以管委會名義出租外牆、屋頂、陽台，租金歸入管委會基金的部分，應辦營業登記並課營業稅。20 萬元是統一發票的標準，決定的是能不能免用統一發票，不是要不要登記的門檻；營業稅起徵點是另一條線，本文未取得訂定起徵點的財政部令原文，請洽國稅局。

管委會有租賃收入，所得稅要怎麼申報？

93 年函第二點寫：對外營業的銷售額平均每月未達 20 萬元者，營業稅稅率為 1%，「其營業稅及營利事業所得稅，由主管稽徵機關查定計算課徵」，且仍得依營業稅法第 23 條申請使用統一發票。每月達 20 萬元以上、使用統一發票時，營利事業所得稅怎麼申報，函文沒有說明，請洽國稅局。

另外，財政部賦稅署 103 年 5 月 19 日臺稅所得字第 10300057670 號函處理的是臺北市老屋健檢補助費：函文說，管委會領取該補助費不屬營業收入，如管委會「無租金等營業收入」，參酌 86 年函規定，免辦營利事業所得稅結算申報。這份函針對的是補助費，本文不把它擴張到其他收入；管委會有租金等營業收入時，函文沒有再說明，同樣請洽國稅局。

漏辦營業登記，主動補辦會不會被罰？

稅捐稽徵法第 48 條之 1 規定，未經檢舉、未經稅捐稽徵機關或財政部指定調查人員調查前，自動補報並補繳所漏稅款者，處罰一律免除，補繳稅款加計利息。已被調查的案件不適用。是否符合要件，以稽徵機關認定為準。

本文為一般性整理，不構成個案稅務建議；函釋、標準與稅率可能調整，查證日 115 年 10 月 16 日。國稅與地方稅免付費電話：0800-000-321。