土地增值稅怎麼算？土地稅法第33條：20%、30%、40%三級，持有20年以上超過最低稅率部分減徵

標示說明：〔官方〕是條文或財政部文件寫的內容；〔推論〕是本文依條文做的推理；〔本文自行計算〕是依條文試算；（本文建議）是整理用的提醒。本文不判斷個案，也不是稅務意見；個案請撥國稅及地方稅免付費電話0800-000-321。查證日2026-10-17。

三級稅率（第33條第1項）

1. 〔官方〕漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地增值稅之現值數額未達百分之一百者：就其漲價總數額徵收20%。
2. 〔官方〕在百分之一百以上未達百分之二百者：除按前款辦理外，其超過部分徵收30%。
3. 〔官方〕在百分之二百以上者：除按前二款分別辦理外，其超過部分徵收40%。

長期持有減徵（第33條）

〔官方〕持有土地年限超過二十年以上者，就其土地增值稅超過第一項最低稅率部分減徵百分之二十；超過三十年以上減徵百分之三十；超過四十年以上減徵百分之四十。

試算

〔本文自行計算〕原地價（已依物價指數調整）100萬元，漲價總數額150萬元：

• 前100萬元（100%以內）×20%＝20萬元
• 超過的50萬元×30%＝15萬元
• 合計35萬元。

〔本文自行計算〕同例持有25年：超過最低稅率的部分為50萬元×（30%－20%）＝5萬元，減徵20%即1萬元，應納34萬元。

自用住宅另看（推論）

〔推論〕符合自用住宅用地者依第34條按10%計徵，不適用上述累進；漲價總數額的計算另依第31條扣除改良費用等，本文未展開。