地價稅是什麼？和房屋稅、土地增值稅差在哪，持有稅與移轉稅一次分清
同一間房子為什麼有兩張稅單，賣掉時又多一種稅？把地價稅、房屋稅、土地增值稅的對象、時間與稅基放在同一張表比較。
買了一間房子，每年 5 月收到房屋稅單、11 月收到地價稅單；哪天把房子賣掉，還會遇到土地增值稅。三個稅都和不動產有關，課稅對象、時間與稅基卻各不相同。
一句話區分：地價稅和房屋稅是「持有」期間每年繳的稅，一個課土地、一個課房屋；土地增值稅是「移轉」土地時才課，針對的是持有期間的土地漲價。以下先用一張總表對照，再分別說明。
三稅總表：課什麼、誰繳、什麼時候繳
| 項目 | 地價稅 | 房屋稅 | 土地增值稅 |
|---|---|---|---|
| 性質 | 持有稅，每年課 | 持有稅，每年課 | 移轉稅，移轉時課 |
| 課稅對象 | 已規定地價的土地 | 附著於土地的房屋及增加其使用價值的建築物 | 已規定地價土地的漲價總數額 |
| 納稅義務人 | 8 月 31 日登記簿上的土地所有權人或典權人 | 房屋所有人（另有使用權人、典權人等情形） | 有償移轉為原所有權人，無償移轉為取得所有權人 |
| 基準日與時間 | 基準日 8 月 31 日，11 月 1 日至 30 日繳 | 基準日 2 月末日，5 月 1 日至 31 日繳 | 訂約日起 30 日內申報移轉現值，收到繳納通知書後 30 日內繳 |
| 稅基 | 申報地價（以公告地價為基礎） | 房屋現值 | 申報移轉現值減原規定地價或前次移轉現值等 |
| 主要稅率 | 自用住宅 2‰，一般用地 10‰ 至 55‰ 累進 | 自住 1.2%，符合條件者 1%；出租達租金標準或繼承共有 1.5% 至 2.4%；其他住家用 2% 至 4.8% | 20%、30%、40% 三級；自用住宅用地 10% |
| 法源 | 《土地稅法》、《平均地權條例》 | 《房屋稅條例》 | 《土地稅法》、《平均地權條例》 |
表中地價稅、房屋稅兩欄都是地方稅，由房地所在地的稅捐稽徵機關開單。土地增值稅同樣由地方稅稽徵機關核定，但只在買賣、贈與等移轉發生時出現；因繼承而移轉的土地依《土地稅法》第 28 條免徵土地增值稅。
三稅各有自己的「自用」優惠與申請程序，彼此不會自動連動。稅務入口網有一則問答專門回答這件事：房屋已按住家用稅率課房屋稅，土地仍要另外申請，才能按自用住宅用地稅率課地價稅。
地價稅：土地持有人每年繳一次
地價稅的課稅對象是土地。《土地稅法》第 14 條規定，已規定地價的土地除課田賦者外都要課徵，持有公寓、大樓的基地持分也包括在內。第 15 條規定按每位所有權人在同一直轄市或縣（市）的地價總額合併計算，所以一個縣市通常只有一張單。
稅基來自申報地價，而申報地價以每 2 年重新規定的公告地價為基礎；未申報者以公告地價 80% 計。一般用地基本稅率 10‰，超過累進起點地價的部分累進到 55‰；自用住宅用地在都市 300 平方公尺內按 2‰，須在每年 9 月 22 日前申請。
完整說明見地價稅總覽，自住優惠的條件與文件見地價稅自用住宅用地怎麼申請。
房屋稅：房屋所有人每年 5 月繳
房屋稅的課稅對象是房屋本身。《房屋稅條例》第 6 條之 1 規定，房屋稅以每年 2 月末日為納稅義務基準日，於每年 5 月 1 日至 5 月 31 日一次徵收，課稅所屬期間是上一年 7 月 1 日至當年 6 月 30 日。這和地價稅按曆年計算的期間不同。
稅基是房屋現值，依不動產評價委員會評定的標準核計。稅率依第 5 條：住家用房屋供自住者為房屋現值 1.2%；本人、配偶及未成年子女全國只有一戶、供自住且現值在一定金額以下者為 1%；出租申報租賃所得達當地一般租金標準，或繼承取得的共有房屋，最低 1.5%、最高 2.4%；其他住家用房屋最低 2%、最高 4.8%，由各縣市依全國持有戶數訂差別稅率。
同一個人名下有三間房子，通常就有三張房屋稅單，這點和地價稅按縣市合併開一張單不同。房屋稅 2.0 的自住、出租與多屋判斷，請看房屋稅 2.0 屋主核對清單。
土地增值稅：賣地時針對漲價課一次
土地增值稅只在土地所有權移轉或設定典權時課徵。《土地稅法》第 5 條規定，買賣等有償移轉由原所有權人繳納，贈與等無償移轉由取得所有權的人繳納。第 49 條要求權利人及義務人在訂約日起 30 日內申報土地移轉現值，第 50 條規定收到繳納通知書後 30 日內繳納。
稅基是「漲價總數額」：以申報移轉現值減去原規定地價或前次移轉現值，並扣除改良土地費用等；原地價要先依第 32 條按物價指數調整。《土地稅法》第 30 條規定，訂約日起 30 日內申報者，申報移轉現值的審核標準是訂約日當期的公告土地現值；地價稅用的則是公告地價。兩種官方地價的差異，見公告地價和公告土地現值差在哪。
稅率依第 33 條分三級：漲價未達原地價 100% 者 20%，100% 以上未達 200% 的超過部分 30%，200% 以上的超過部分 40%；持有超過 20 年、30 年、40 年者，超過最低稅率部分分別減徵 20%、30%、40%。出售自用住宅用地依第 34 條，都市 3 公畝、非都市 7 公畝內按 10% 課徵，出售前 1 年內曾供營業或出租者不適用，且以一次為限。
用過一次後再出售，須同時符合以下條件才不受一次限制：都市土地 1.5 公畝、非都市 3.5 公畝內；出售時本人、配偶及未成年子女沒有該自用住宅以外的房屋；持有該土地 6 年以上；本人、配偶或未成年子女在該地設籍且持有該自用住宅連續滿 6 年；出售前 5 年內無營業或出租。
別和房地合一所得稅混在一起
賣房子時，除了土地增值稅，還可能要申報房地合一所得稅。兩者是不同的稅：土地增值稅依《土地稅法》以公告土地現值計算土地漲價，由地方稅稽徵機關核定；房地合一所得稅屬於所得稅，申報對象與計算方式另有規定。個人出售房地的所得稅怎麼申報，見房地合一稅 2.0 個人怎麼報。
持有閒置建地的人，還可能面對地價稅之外的空地稅。它是縣市政府對限期建築逾期未建的私有空地，按地價稅基本稅額加徵 2 至 5 倍，程序與條件見空地稅是什麼。
常見問題
為什麼同一間房子要繳地價稅和房屋稅兩種稅？
因為課稅對象不同。房屋稅依《房屋稅條例》課房屋本身，地價稅依《土地稅法》課房屋坐落的土地。公寓、大樓的產權通常包含建物與基地持分，兩者各自課稅。
地價稅和房屋稅的自住優惠要分開申請嗎？
要。財政部稅務入口網說明，兩者依據的法律與條件都不同，房屋按住家用稅率課房屋稅，不代表土地會自動按自用住宅用地稅率課地價稅。地價稅的申請期限是每年開徵 40 日前，也就是 9 月 22 日前。
繼承房子要繳土地增值稅嗎？
《土地稅法》第 28 條規定，因繼承而移轉的土地免徵土地增值稅。繼承人日後再出售時，依第 31 條，前次移轉現值以繼承開始時該土地的公告現值計算。繼承本身另涉及遺產稅，以國稅局核定為準；個案可撥 0800-000-321，或洽地政士、會計師。
土地增值稅是買方還是賣方繳？
買賣屬有償移轉，依《土地稅法》第 5 條由原所有權人（賣方）繳納；贈與屬無償移轉，由受贈人繳納。原所有權人未在期限內繳納時，第 5 條之 1 允許取得所有權的人代為繳納。