賣自住房的土地增值稅10%：一生一次與一生一屋的條件（土地稅法第34條）

標示說明：〔官方〕是條文或財政部文件寫的內容；〔推論〕是本文依條文做的推理；〔本文自行計算〕是依條文試算；（本文建議）是整理用的提醒。本文不判斷個案，也不是稅務意見；個案請撥國稅及地方稅免付費電話0800-000-321。查證日2026-10-17。

一生一次（第34條第1項至第4項）

• 〔官方〕都市土地面積未超過三公畝部分或非都市土地面積未超過七公畝部分，按百分之十徵收；超過部分依第33條一般稅率。
• 〔官方〕出售前一年內，曾供營業使用或出租者，不適用。
• 〔官方〕自用住宅之評定現值不及所占基地公告土地現值百分之十者不適用，但建築工程完成滿一年以上者不在此限。
• 〔官方〕「土地所有權人，依第一項規定稅率繳納土地增值稅者，以一次為限。」

一生一屋（第34條第5項）

用過一次後再出售，同時符合下列5款，不受一次限制〔官方〕：

1. 出售都市土地面積未超過一‧五公畝部分或非都市土地面積未超過三‧五公畝部分。
2. 出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外之房屋。
3. 出售前持有該土地六年以上。
4. 土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿六年。
5. 出售前五年內，無供營業使用或出租。

自用住宅用地定義（第9條）

〔官方〕土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地。

怎麼申請（第34條之1）

〔官方〕應於土地現值申報書註明自用住宅字樣並檢附建築改良物證明文件；未註明者，得於繳納期間屆滿前補行申請，逾期不得申請。

試算

〔本文自行計算〕土地漲價總數額200萬元，未達原地價100%：一般稅率20%為40萬元；適用自用10%為20萬元。

提醒（本文建議）

土地增值稅和房地合一稅是兩種稅，兩者都要算；房地合一重購退稅見下方連結。