房地合一重購退稅：換屋2年內申請、5年內不得再移轉

賣掉自住的房子、繳了房地合一稅，又買了新的自住房子，這筆稅有機會拿回來：所得稅法第14條之8規定，出售自住房地後2年內重購自住房地，可以按「重購價額占出售價額」的比率申請退稅；先買新房、再賣舊房的，則是在申報房地合一稅時按同一比率扣抵。條件不只是兩年，還包括兩間房子都要有戶籍和實際居住、重購後5年內不能改作其他用途或再移轉。本文整理條文與財政部公告的官方說明，查證日為115年（2026年）10月16日。

先看結論

1. 先賣後買：出售自住房地依第14條之5繳納的稅額，自完成移轉登記之日起算2年內重購自住房地，可在重購完成移轉登記之次日起算5年內，申請按重購價額占出售價額的比率退還。
2. 先買後賣：先購買自住房地，自完成移轉登記之日起算2年內出售其他自住房地，在依第14條之5申報時，按同一比率計算扣抵稅額，在不超過應納稅額的限額內減除。
3. 兩間房子都要：個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記並「實際居住」，而且沒有出租、供營業或執行業務使用（房地合一課徵所得稅申報作業要點第20點）。以配偶一方名義出售、另一方名義重購，也可以適用。
4. 退多少：比率不超過100%。高雄國稅局的例子：繳了30萬元稅、1,500萬元出售、1,200萬元重購，退24萬元。
5. 官方說明不適用：出售預售屋之後再買成屋自住（財政部賦稅署2025年8月27日新聞稿）；先買新房、反而把後買的新房賣掉的「買新賣新」（南區國稅局2026年7月3日新聞稿）。
6. 退（抵）稅之後5年內，重購的房地改作其他用途或再行移轉，會被追繳原退還或扣抵的稅額。

這頁回答什麼，不回答什麼

• 回答：第14條之8三項規定怎麼讀、要件、比率算法、官方明確說不適用的情形、5年追繳與例外。
• 不回答：你的房子算不算「自住」、居住事實怎麼證明、具體能退多少；這些要看個案，請洽原申報房地合一稅的國稅局。房地合一稅的稅率、400萬免稅與30日申報，見房地合一稅2.0個人版；舊制（105年1月1日以前取得）另有規定，本文不談。買新房時繳的契稅，見買房契稅怎麼算。
• 查證版本：所得稅法在全國法規資料庫的最新修正日期為115年9月11日（整編資料截止日115年10月8日，無廢止標記）；房地合一課徵所得稅申報作業要點115年4月21日修正發布版（財政部房地合一2.0專區提供）；財政部賦稅署2025年8月27日、高雄國稅局2025年11月10日、南區國稅局2026年7月3日、北區國稅局2026年9月4日新聞稿；中區國稅局400萬元圖檔頁（111年11月8日）；北區國稅局房地合一討論區2024年4月1日回覆；財政部111年6月9日台財稅字第11100584750號令；臺北國稅局房地合一2.0專區頁面（115年2月5日更新）。

條文三項怎麼讀

所得稅法第14條之8全文：

個人出售自住房屋、土地依第十四條之五規定繳納之稅額，自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算二年內，重購自住房屋、土地者，得於重購自住房屋、土地完成移轉登記或房屋使用權交易之次日起算五年內，申請按重購價額占出售價額之比率，自前開繳納稅額計算退還。 個人於先購買自住房屋、土地後，自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算二年內，出售其他自住房屋、土地者，於依第十四條之五規定申報時，得按前項規定之比率計算扣抵稅額，在不超過應納稅額之限額內減除之。 前二項重購之自住房屋、土地，於重購後五年內改作其他用途或再行移轉時，應追繳原扣抵或退還稅額。

高雄國稅局2025年11月10日新聞稿的說法一致：以納稅義務人本人或配偶名義重購，且重購與出售的自住房地完成移轉登記日或房屋使用權交易日在2年內，按重購價額占出售價額的比率申請退還（先賣後買），或於申報房地合一稅時按比率扣抵（先買後賣）。至於起算日、期限最後一天怎麼算，條文沒有逐日說明，請以國稅局為準。

要件：兩間房子都要有居住事實

房地合一課徵所得稅申報作業要點第20點（115年4月21日修正發布）：

本法第十四條之八有關自住房屋、土地、房屋使用權交易所得稅額扣抵及退還之規定，個人或其配偶、未成年子女應於該出售及購買之房屋、房屋使用權辦竣戶籍登記並實際居住，且該等房屋、房屋使用權無出租、供營業或執行業務使用；以配偶之一方出售自住房屋、土地、房屋使用權，而以配偶之他方名義重購者，亦得適用。

拆開來看：

1. 出售的房子和重購的房子，都要辦戶籍，也要有實際居住的事實。只遷戶籍、沒有居住，不符合文字。
2. 兩間房子都不能出租、供營業或執行業務使用。
3. 配偶可以一人出售、另一人名義重購。要點文字只寫到配偶，高雄國稅局新聞稿也寫「以納稅義務人本人或配偶名義重購」；重購房地登記在子女或父母名下的情形，官方文字沒有寫入，依文字不在涵蓋範圍內〔推算〕，請洽國稅局。
4. 要點第20點的文字沒有出現第4條之5自住免稅所要求的「連續滿六年」，依文字，這一點上兩套規定的寫法不同〔推算〕。兩者能否併用，中區國稅局的頁面有直接回答，見下面「和400萬免稅、30日申報的關係」。

退（抵）多少：比率與官方例子

高雄國稅局2025年11月10日新聞稿的公式：應納稅額×（重購價額／出售價額），該比率不超過100%，且無論重購價額高於或低於出售價額，都可以按比率申請。官方例子：陳先生108年7月1日購入自住房地，113年8月29日以1,500萬元出售，113年9月17日完成房地合一稅申報並繳稅30萬元，114年3月5日以1,200萬元重購自住新房地，並向原申報房地合一稅的國稅局申請重購退稅，可退還30萬元×（1,200萬元／1,500萬元）＝24萬元。

以同一個例子做簡單算術〔推算〕：

這個算術只是比例，不是你的實際金額；出售價額與重購價額怎麼認定、稅額怎麼計，以國稅局核算為準。

官方說明不適用的兩種情形，與預售屋當新房

一、出售預售屋，再買成屋自住。 財政部賦稅署2025年8月27日新聞稿說明，邇來不少民眾出售尚未完工的預售屋，再購買成屋自住，主張適用重購退稅，經國稅局查核，因不符合規定要件而否准。財政部引用作業要點第20點的要件，指出「預售屋未完成交屋，尚無法供自住使用，不適用重購退稅優惠」。反過來，先賣掉自住成屋、再買預售屋當新房的情形，這則新聞稿沒有談；北區國稅局2024年4月1日在其房地合一討論區回覆一位網友（先買預售屋、約定較晚交屋，再賣自住的舊房）時說明，新購預售屋即使契約約定交屋日較晚，2年的日期仍以房屋及土地權狀實際登載的移轉登記日起算，並要辦戶籍登記。這是國稅局對個案提問的回覆，不是通案公告，個案請洽國稅局。

二、買新賣新。 財政部南區國稅局2026年7月3日新聞稿說明，重購退稅不論先賣後買或先買後賣，都以出售舊的自住房地為前提；若將後購買的房地先出售、保留先購買的房地，這種「買新賣新」與立法目的不符，沒有重購退稅規定的適用。官方例子：甲君112年6月登記取得A屋，113年12月購買B屋，114年4月出售B屋，兩屋都設有戶籍並主張有居住事實，申報時自行列報重購自住房地扣抵稅額170萬元，國稅局查核後認定出售標的不是先購入的A屋，與出售舊房地、重購新房地的規定不符，扣抵稅額調整為0元並補徵稅額。

退稅之後：5年內不能改用途、不能再移轉

第14條之8第3項與作業要點第20點第2項：重購的自住房地，於重購後5年內改作其他用途或再行移轉時，應追繳原扣抵或退還稅額。

財政部111年6月9日台財稅字第11100584750號令放寬了一種情形：經核准退還或扣抵稅額的重購房屋，於重購後5年內，因（一）未成年子女就讀或擬就讀學校訂有應設戶籍於該學區之入學條件、（二）本人或配偶因公務派駐國外、（三）原所有權人死亡，致戶籍遷出或未設戶籍於該重購房屋，倘經查明該房屋實際仍作自住使用，確無出租、供營業或執行業務使用情事，得認屬未改作其他用途，免追繳。但經稽徵機關查明有藉法律形式規避或減少納稅義務之安排或情事者，不適用。

這道令列了三種原因，沒有列的原因（例如國內工作調動搬家）是否同樣免追繳，令文沒有寫，個案請洽國稅局。

和400萬免稅、30日申報的關係

自住免稅（第4條之5第1項第1款）和重購退稅（第14條之8）是兩個條文：前者是符合本人、配偶或未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住連續滿六年、交易前六年內無出租營業或執行業務使用、六年內未曾適用等條件時，課稅所得額400萬元以下免稅，超過部分按10%稅率計稅（第14條之4第3項第1款第8目）；後者是繳了房地合一稅之後，把已繳的稅按比率退（或在申報時抵）。

第14條之8第1項退的是「依第十四條之五規定繳納之稅額」，也就是申報後確實有繳納的稅額；免稅所得額沒有繳稅，依文字沒有可退的金額〔推算〕。能不能併用則有官方說法〔官方〕：財政部中區國稅局「房地合一自住優惠享有免稅所得額400萬元圖檔」頁面（更新日期111年11月8日），列出三項自住優惠條件、400萬元以內免納所得稅、超過部分按最低稅率10%課徵之後，寫有「還可以併用重購退稅優惠」。這是2022年的圖檔頁，只有一句話，沒有舉例說明併用時怎麼計算，實際金額以國稅局核算為準。

不論是否準備重購，房地合一稅都要在完成所有權移轉登記日之次日起算30日內申報（第14條之5），先買後賣的扣抵也是在這次申報時一併處理（第14條之8第2項）。已經繳稅、之後才重購的，才走另行申請退稅的程序；臺北國稅局房地合一2.0專區頁面的書表下載列有「個人房屋土地交易所得稅重購退稅申請書」，連結到財政部稅務入口網。

常見問題

重購價額一定要比賣掉的房子貴嗎？

不用。高雄國稅局2025年11月10日新聞稿特別說明，經常有民眾誤會重購價額要超過原出售價額才能申請，其實無論重購價額高於或低於出售價額，都可以按比率申請；比率不超過100%。

兩年是從簽約算，還是從過戶算？

條文寫的是「自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算二年內」，也就是以移轉登記日（或房屋使用權交易日）為準，不是簽約日。高雄國稅局新聞稿也是以兩次完成移轉登記日是否在2年內來說明；北區國稅局2024年4月1日的討論區回覆，對預售屋也是以權狀實際登載的移轉登記日起算，不看契約約定的交屋日。

買新房登記在爸媽或小孩名下，也能退嗎？

作業要點第20點的文字只明確寫到：個人或其配偶、未成年子女要在兩處房屋辦戶籍並實際居住，以及配偶一方出售、另一方名義重購也可適用；高雄國稅局新聞稿也寫「以納稅義務人本人或配偶名義重購」。登記在父母或子女名下的情形，官方文字沒有寫入，依文字不在涵蓋範圍〔推算〕，請洽國稅局。

退稅之後，我調職搬去外地，會被追繳嗎？

北區國稅局2026年9月4日新聞稿有一個真實案例：甲君110年6月以865萬元出售原自住房地，繳房地合一稅108萬元，111年9月以838萬元重購，核准退還104萬餘元；113年3月再把新房地出售，被追繳已退稅額。甲君主張因調職必須出售、屬非自願出售，申請復查，國稅局以重購的新房地移轉他人後已無供其自住使用，依第14條之8第3項，駁回復查確定。同一則新聞稿也列出，5年內移轉所有權、遷出戶籍、未自住或出租、轉供營業或執行業務使用，都屬追繳範圍。

另一方面，財政部111年6月9日令只列了子女學區入學條件、本人或配偶因公務派駐國外、原所有權人死亡三種戶籍遷出或未設戶籍的情形，而且要查明房屋實際仍作自住使用。沒有列出的原因，令文沒有寫免追繳，第14條之8第3項的原文是5年內改作其他用途或再行移轉就追繳。個案請洽國稅局。

要怎麼申請？

先賣後買：向原申報房地合一稅的國稅局申請（高雄國稅局例子是「至原申報房地合一稅之國稅局申請重購退稅」），書表為「個人房屋土地交易所得稅重購退稅申請書」，臺北國稅局頁面註明連結至財政部稅務入口網。先買後賣：在出售舊房的房地合一稅申報時一併辦理扣抵。具體應備文件與各局窗口，請洽0800-000-321。

舊制（105年以前取得）的房子也適用嗎？

第14條之8屬房地合一稅制，適用的是105年1月1日以後取得的房屋、土地（第4條之4）。舊制的重購規定在所得稅法第17條之2（財政部賦稅署常見問答），本文沒有逐條查證，不代為說明。

土地增值稅的重購退稅，和這個是同一件事嗎？

不是。第14條之8退的是房地合一「所得稅」；土地增值稅另有土地稅法第35條：土地所有權人出售土地後，自完成移轉登記之日起二年內重購土地，合於自用住宅用地等規定之一，新購土地地價超過原出售土地地價扣除已繳土地增值稅後的餘額，可向稽徵機關申請在已納土地增值稅額內退還不足支付的數額；其中自用住宅用地的部分，條文限於另行購買都市土地未超過三公畝或非都市土地未超過七公畝、仍作自用住宅用地者，且土地出售前一年內曾供營業使用或出租者不適用。兩套制度的要件和算法都不同，本文只談前者。

本文為一般性整理，不構成個案稅務建議；是否符合重購退稅，須由國稅局依居住事實與文件核算。數字與規定以財政部、國稅局最新公告為準。國稅及地方稅免付費電話：0800-000-321。