地價稅試算：一般用地累進起點地價怎麼算（附計算步驟）
拿著稅單想自己驗算？先把自用住宅和一般用地分開，再用累進起點地價判斷級距，一條公式就能算出來。
地價稅的計算公式寫在《土地稅法施行細則》第 5 條的附件一，第二至第六級都是同一個形式：應徵稅額＝課稅地價×稅率－累進差額；第一級沒有累進差額，直接乘 10‰。難的是公式裡的三個變數各從哪裡來，以及自用住宅用地和一般用地為什麼要分開算。
以下用臺北市稅捐稽徵處公布的 115 年累進起點地價 43,957,000 元當基準，分六個步驟示範。所有土地面積與地價都是假設例，只用來說明算法；實際應納稅額以稅捐稽徵機關核定的繳款書為準。
先認識公式裡的三個數字
課稅地價是每筆土地的申報地價乘以面積。依《平均地權條例》第 16 條，重新規定地價時沒有申報的人，以公告地價的 80% 為申報地價；有申報的人，以公告地價 80% 至 120% 的範圍為準。土地是分別共有時，依《土地稅法》第 3 條按自己的應有部分計算。
累進起點地價是所在直轄市或縣（市）土地 7 公畝的平均地價，不含工業、礦業、農業用地與免稅土地。施行細則附件二的算法是：把全縣市規定地價總額扣掉上述四類土地的地價，除以扣除後的面積（以公畝計），再乘以 7。依施行細則第 6 條，這個數字以千元為單位、千元以下四捨五入，在每次重新規定地價後、當年開徵前算定。
稅率與累進差額只用在一般用地。基本稅率 10‰，超過累進起點地價的部分，依倍數分五級提高到 55‰。累進差額是預先算好的扣減數，讓你不必分段相加，直接用總額乘稅率再扣掉即可。
臺北市 115 年的一般用地級距
臺北市稅捐稽徵處的「歷年地價稅累進起點地價及課稅級距表」列出 115 年、116 年共用的級距如下：
| 級別 | 一般用地課稅地價總額 | 稅率 | 累進差額 |
|---|---|---|---|
| 第 1 級 | 43,957,000 元以下 | 10‰ | 0 |
| 第 2 級 | 43,957,001 至 263,742,000 元 | 15‰ | 219,785 元 |
| 第 3 級 | 263,742,001 至 483,527,000 元 | 25‰ | 2,857,205 元 |
| 第 4 級 | 483,527,001 至 703,312,000 元 | 35‰ | 7,692,475 元 |
| 第 5 級 | 703,312,001 至 923,097,000 元 | 45‰ | 14,725,595 元 |
| 第 6 級 | 923,097,001 元以上 | 55‰ | 23,956,565 元 |
表中每一級的上限，剛好是累進起點地價的 1、6、11、16、21 倍。這是因為《土地稅法》第 16 條用「超過部分」計算倍數：超過累進起點地價未達 5 倍，代表總額還不到起點的 6 倍。
累進差額也能自己驗算。附件一規定第 2 級扣累進起點地價×0.005，43,957,000×0.005＝219,785；第 3 級扣×0.065，得 2,857,205，與臺北市表格一致。其他縣市的累進起點地價不同，財政部手冊也提醒實際金額要洽各地稅捐機關。
六個步驟算出一年的地價稅
照下面的順序算，可以避免把自用住宅用地誤併進累進：
- 列出同一縣市內名下所有土地。 地價稅按《土地稅法》第 15 條，以每位所有權人在同一直轄市或縣（市）內的地價總額計算；不同縣市分開算。
- 逐筆算課稅地價。 申報地價×面積；持分土地乘上應有部分。
- 把土地分成兩堆。 已核准自用住宅、工業用地、公共設施保留地等適用特別稅率的放一堆，其餘是一般用地。
- 特別稅率各自乘。 自用住宅用地×2‰，公共設施保留地×6‰，工業用地等×10‰，這些都不累進。
- 一般用地加總後套級距。 用總額除以累進起點地價判斷級別，再用「總額×稅率－累進差額」計算。
- 兩堆相加。 施行細則第 7 條規定，累進與免予累進的土地分別計算稅額後合併課徵。稅額以新臺幣元為單位計算至元。
財政部地價稅節稅手冊的例題也強調第 4 步：自用住宅用地特別稅率不累進，所以單獨計算，不必併入所有權人的地價總額。
假設例一：只有一戶自住公寓
假設小林在臺北市只有一間自住公寓，基地持分換算後 30 平方公尺，申報地價每平方公尺 200,000 元。課稅地價是 200,000×30＝6,000,000 元。
已核准自用住宅用地時，稅額是 6,000,000×2‰＝12,000 元。沒有申請或不符合條件，就回到一般用地；6,000,000 元低於臺北市累進起點地價，適用第 1 級 10‰，稅額是 60,000 元，比自用住宅多 48,000 元。
這個差距就是地價稅自用住宅用地稅率值得申請的原因。除了自用住宅，道路、騎樓、公共設施保留地還有其他稅率或減免，整理在地價稅優惠與減免有哪些。
假設例二：自住加上出租店面，一般用地進入第 2 級
延續上例，小林在臺北市另外有一間出租店面，基地課稅地價 50,000,000 元，還有一塊空著的建地，課稅地價 10,000,000 元。自住公寓仍按 2‰ 單獨計算 12,000 元。
一般用地總額是 50,000,000＋10,000,000＝60,000,000 元，超過累進起點地價 16,043,000 元，約為起點的 0.36 倍，屬於「未達 5 倍」的第 2 級。速算：60,000,000×15‰－219,785＝680,215 元。
用分段法驗算：起點以內 43,957,000×10‰＝439,570 元，超過部分 16,043,000×15‰＝240,645 元，合計 680,215 元，兩種算法結果相同。小林全年地價稅是 680,215＋12,000＝692,215 元。
如果一般用地總額是 300,000,000 元，超過部分約為起點的 5.82 倍，進入第 3 級：300,000,000×25‰－2,857,205＝4,642,795 元。稅率跳級只影響超過門檻的部分，不會讓整筆地價都改用高稅率。
算出來和稅單不一樣時，先查這三處
自己算的結果和繳款書有落差時，先檢查下面三處。第一，把公告地價直接當申報地價用，少了 80% 這一步；公告地價與公告土地現值的差異，見公告地價和公告土地現值差在哪。
第二，漏算同一縣市的其他土地，或把外縣市土地併進來。第三，自用住宅的核准狀態和你以為的不同，例如今年 9 月 22 日後才申請，115 年仍按一般用地計算。核對後仍有疑問，可洽開單的稅捐稽徵機關或撥 0800-000-321。
確認金額後，繳納期限與逾期規定見地價稅繳納時間、滯納金與分期；整體概念可回地價稅總覽。房屋本身的房屋稅是另一套算法，請看房屋稅 2.0 屋主核對清單。
常見問題
累進起點地價去哪裡查？
累進起點地價由各直轄市、縣（市）在重新規定地價後計算，每個縣市不同。臺北市稅捐稽徵處把歷年數字整理成級距表公開；其他縣市可到當地稅捐稽徵機關網站或電話查詢。
外縣市的土地要一起算嗎？
不用。地價稅以每一直轄市或縣（市）為歸戶範圍，臺北市與新北市的土地分別加總、分別和當地的累進起點地價比較，也會分別收到繳款書。
自用住宅用地會把一般用地推到更高級距嗎？
不會。依施行細則第 7 條與財政部手冊，自用住宅用地按 2‰ 單獨計算，不併入一般用地的地價總額，所以不影響一般用地適用哪一級。
為什麼 115 年和 116 年用同一張級距表？
《平均地權條例》第 14 條規定每 2 年重新規定地價一次，累進起點地價跟著重新規定地價計算。臺北市的級距表把 115 年與 116 年列在同一格，就是同一次公告地價適用兩年的結果，實際以當年開徵公告為準。