空地稅是什麼？私有空地限期建築與逾期加徵2至5倍規定
土地空著不會自動被課空地稅。要先被認定為空地、劃入限期建築區並收到通知，逾期沒動工才會加徵，還可能被照價收買。
空地稅在法律上有很具體的門檻：土地要先被認定為「空地」，再由縣市政府劃定區域、報中央核定、通知所有權人限期建築，逾期沒有動工才可能加徵。只是一塊地沒蓋房子，不會自動出現在稅單上。
這篇從定義開始，依序說明哪些土地算空地、限期多久、加徵幾倍、逾期除了加稅還可能被照價收買，以及它和法定空地、荒地稅、一般地價稅的差別。
法律上的「空地」有兩種
《土地稅法》第 11 條把空地定義為私有及公有非公用的建築用地，並分成兩種情形：
- 已完成道路、排水及電力設施，有自來水地區並已完成自來水系統，但仍未依法建築使用。
- 雖然有建築使用，但建築改良物價值不到所占基地申報地價的 10%，且經直轄市或縣（市）政府認定應予增建、改建或重建。
第一種是典型的「公共設施都到位了卻還空著」。第二種是地上只有低價值的簡易建物，例如老舊平房與基地地價相比明顯偏低，縣市政府仍可能認定屬於空地。兩者的前提都是「建築用地」，農業用地不在這個定義裡。
從限期建築到加徵空地稅的流程
空地稅不是一被認定就開徵，中間有一段法定程序。《平均地權條例》第 26 條與施行細則第 40 至 42 條把流程拆成幾步：
| 步驟 | 內容 | 依據 |
|---|---|---|
| 劃定區域 | 縣市政府視建設發展情形，劃定私有空地限期建築、增建、改建或重建的地區 | 《平均地權條例》第 26 條 |
| 區域條件 | 須依法得核發建造執照，且沒有限建、禁建情事 | 施行細則第 40 條 |
| 中央核定 | 地區範圍報請中央主管機關核定後，通知土地所有權人 | 施行細則第 40 條 |
| 限期 | 直轄市或省轄市 2 年、縣轄市或鄉鎮 3 年內請領建造執照開工 | 施行細則第 41 條 |
| 逾期效果 | 加徵地價稅基本稅額 2 至 5 倍的空地稅，或照價收買 | 《平均地權條例》第 26 條、《土地稅法》第 21 條 |
表中的「逾期」有明確定義：施行細則第 41 條指土地所有權人未在規定期限內請領建造執照開工建築；已經請照開工，但沒有在執照核定的建築期限內完工並取得使用執照，也算逾期。
也就是說，收到限期通知的所有權人，要在期限內真的申請建照並開工，而且後續如期完工。只做規劃、沒送件，或開工後停擺，都可能落入逾期。
加徵倍數由縣市擬訂、報行政院核定
《土地稅法》第 21 條規定，經直轄市或縣（市）政府核定應徵空地稅的土地，按該宗土地應納地價稅基本稅額加徵 2 至 5 倍。實際倍數依施行細則第 42 條，由縣市主管機關視都市發展情形擬訂，報行政院核定。
計算基礎是「該宗土地」的應納地價稅基本稅額，個別宗地的核計方式以稅捐稽徵機關核定為準。以假設例說明倍數的意義：若某宗土地的地價稅基本稅額是 10,000 元，加徵 2 倍就是 20,000 元，加徵 5 倍是 50,000 元，這筆空地稅另外加在原本的地價稅之上。
地價稅本身的算法，包括課稅地價與累進級距，見地價稅總覽。
逾期的另一個後果：照價收買與建照限制
《平均地權條例》第 26 條給縣市政府兩個選項：加徵空地稅，或照價收買。照價收買的程序規定在同條例第 28 條，政府公告並書面通知所有權人，受通知人應在通知送達次日起 50 日內繳交土地所有權狀等文件。
《平均地權條例》第 26 條第 2 項還有一項限制：被限期建築的土地，如果新建的改良物價值不到所占基地申報地價的 50%，縣市政府不予核發建築執照。想用低價值的簡易建物回應限期，會在請照階段就被擋下。
另依第 29 條，得照價收買的土地，自限期屆滿次日起，當地主管建築機關應停止受理申請建築執照。
和法定空地、荒地稅、囤房稅不同
空地稅和下列幾個制度的差異如下：
法定空地。 建造房屋時依法應保留的空地，財政部手冊說明房屋四周保留的空地即使沒有使用，仍應課徵地價稅；《土地稅減免規則》第 9 條也明定，建造房屋應保留的法定空地不適用道路用地的免稅。它是否會被認定為空地稅的空地，要回到《土地稅法》第 11 條的要件與縣市政府認定。
荒地稅。 對象是閒置不用的農業用地。《平均地權條例》第 26 條之 1 規定，經限期使用或委託經營而逾期仍未使用者，按應納田賦加徵 1 至 3 倍的荒地稅，和建築用地的空地稅是兩套制度。
房屋稅差別稅率。 俗稱囤房稅，課的是非自住的住家用房屋，依《房屋稅條例》按全國持有戶數訂定差別稅率，與土地是否建築無關，詳見房屋稅 2.0 屋主核對清單。持有稅與移轉稅的完整比較，可看地價稅、房屋稅、土地增值稅差在哪。
持有閒置建地，可以先確認的事
空地稅要經過縣市政府劃定、中央核定，再由縣市政府通知所有權人限期建築。想知道自己的土地有沒有被劃入限期建築地區，以土地所在縣市政府地政或都市發展機關的公告與通知為準。稅額計算的問題，可洽土地所在地稅捐稽徵機關或撥 0800-000-321。
被劃入之前，空著的建地照常按地價稅課徵。準備出售閒置土地時，當年地價稅由 8 月 31 日登記簿上的所有權人負擔，見地價稅課稅基準日與年中過戶。
常見問題
我的土地一直空著，會被課空地稅嗎？
不會自動課。依《平均地權條例》第 26 條與施行細則，須先由縣市政府劃定區域、報中央主管機關核定並通知限期建築，逾期未建才可能加徵。空著的土地在此之前照一般地價稅課徵。
空地稅最多加徵幾倍？
最多 5 倍。依《土地稅法》第 21 條與《平均地權條例》第 26 條，加徵地價稅基本稅額的 2 至 5 倍。實際倍數由縣市擬訂、報行政院核定。
限期建築的期限是多久？
施行細則第 41 條規定，請領建造執照開工建築的期限，在直轄市或省轄市為 2 年，在縣轄市或鄉鎮為 3 年。期限內未請照開工，或已開工但沒有如期完工取得使用執照，都屬逾期。
空地稅和囤房稅是同一種稅嗎？
不是同一種。空地稅依《土地稅法》第 21 條與《平均地權條例》第 26 條，針對限期建築逾期未建的私有空地，加徵在地價稅基本稅額上；俗稱囤房稅的是房屋稅差別稅率，依《房屋稅條例》按非自住住家用房屋的全國持有戶數課徵。