房東加入公益出租或包租代管，租金所得稅怎麼算？每屋每月免稅 1.5 萬與 6 千元差在哪

房東把房子租給領租金補貼的房客（公益出租人），或交給社會住宅包租代管，租金收入每屋每月 1.5 萬元以內免納綜合所得稅；一般的包租代管，免稅額度是 6 千元。三種制度的資格、免稅額、超過部分的費用標準與實施年限都不一樣，不能混著讀。本文依住宅法、租賃住宅市場發展及管理條例（以下簡稱租賃條例）、行政院令、稅務入口網問答與國稅局、內政部頁面整理，查證日為 115 年 10 月 16 日。

這頁回答什麼，不回答什麼

• 回答：三種制度怎麼分、每屋每月免稅額與超過部分的費用標準、實施年限、「每屋」怎麼認定、房屋稅與地價稅的優惠由誰決定、申報時要留意什麼。
• 不回答：你的房子或房客是否符合資格（公益出租人由直轄市、縣（市）主管機關認定）；各縣市房屋稅、地價稅自治條例的細節；租賃契約條款等法律問題，請見法律喵租屋專題；房客怎麼申請租金補貼，請見房屋喵租金補貼整理；房客領了補貼之後申報房租特別扣除額要減掉補助，見房租特別扣除額要準備哪些文件。
• 年度說明：稅務入口網問答 1135、1136 的更新日期是 115-04-10；免稅額度與費用率以該日期頁面為準。財政部每年核定「財產租賃必要損耗及費用標準」：行政院公報所載財政部 115 年 1 月 14 日台財稅字第 11404657630 號令訂定的是「一百十四年度」標準，固定資產（房屋）必要損耗及費用減除 43%，僅出租土地的收入則不得減除 43%。本文查證日在公報只查到 114 年度及以前各年度的標準，沒有看到 115 年度的，文中的 43% 都是 114 年度標準。
• 閱讀前提：本文只談「個人」房東的綜合所得稅。國土管理署的公益出租人問答明確寫，公司出租予符合租金補貼資格者、經認定為公益出租人，並不享有營利事業所得稅減免，因為住宅法第 15 條指的是綜合所得稅減免。

先看一張對照表

公益出租人與社會住宅包租代管兩欄的免稅額、超過部分費用標準，來自稅務入口網問答 1135（更新日期 115-04-10）；一般包租代管來自問答 1136（同日更新）與租賃條例第 17 條。

兩個實施年限的出處：

• 住宅法：行政院 115 年 9 月 2 日院臺建字第 1151015015 號令，第 15 條第 1 項、第 16 條第 2 項、第 22 條第 1 項與第 3 項、第 23 條第 2 項的租稅優惠，實施年限自 116 年 1 月 13 日至 121 年 1 月 12 日。查證日（115 年 10 月）仍在上一期內，上一期是行政院 110 年 7 月 30 日公報所載的 111 年 1 月 13 日至 116 年 1 月 12 日，新一期自 116 年 1 月 13 日起接續。
• 租賃條例：行政院 112 年 3 月 25 日院臺建字第 1121005562 號令，第 17 條第 1 項及第 18 條第 1 項的租稅優惠，實施年限自 112 年 6 月 27 日至 117 年 6 月 26 日。租賃條例第 17 條第 2 項寫「行政院得視情況延長之，並以一次為限」。〔推算〕全國法規資料庫沿革頁載明條例於 106 年 12 月 27 日制定公布、第 46 條規定自公布後六個月施行，施行日推算為 107 年 6 月 27 日（高雄國稅局 109 年新聞稿也寫「107 年 6 月 27 日施行」），第一期推算為 107 年 6 月 27 日至 112 年 6 月 26 日；112 年這道令自 112 年 6 月 27 日起算，應已用掉條文所說唯一一次延長。據此，依現行條文，117 年 6 月 26 日之後行政院沒有再延長的授權；之後是否修法，本文不預測。這段是依條文與沿革日期的推算，不是官方對「是否已用盡」的明文說明。

第一種：公益出租人，條件是房客真的有領租金補貼

住宅法第 3 條第 3 款定義公益出租人，要「經直轄市、縣（市）主管機關認定」。第 15 條第 1 項的免稅，則限於把住宅出租予「依本法規定接受主管機關租金補貼或其他機關辦理之各項租金補貼者」，於住宅出租期間所獲的租金收入。

國土管理署 113 年 8 月 23 日的「公益出租人問與答」補了幾個重點：

• 出租的住宅要供居住使用並具備門牌；租約的出租人須為住宅所有權人，並在契約書載明身分證統一編號。
• 出租給弱勢戶、但房客沒有領租金補貼，房東能不能享有綜合所得稅減免？問答的答案是否：依住宅法第 15 條，要出租給「接受租金補貼者」才能享有；承租人若沒有領租金補貼，房東無法享有。
• 認定有效期間：申請日往前推算至租約生效日，超過 1 年以 1 年為限；申請日往後推算至租約到期日，超過 1 年以 1 年為限，兩者合計最長不超過 2 年（該問答引用國土管理署 106 年函）。

國土管理署 114 年 5 月 13 日的新聞稿說明，房客申請租金補貼並通過後，合法住宅所有權人「就會自動成為公益出租人，無須額外申請」，並可上公益出租人查詢網確認。本文沒有逐項查證各縣市的實際作業，請以你所在縣市主管機關的說明為準。

住宅法第 15 條第 3 項還有一個保護規定：公益出租人依該條出租住宅所簽訂的租賃契約資料，除作為該項租稅減免使用外，不得作為查核其租賃所得的依據。

第二種：社會住宅包租代管

住宅法第 23 條第 2 項針對的是：住宅所有權人依第 19 條第 1 項第 5 款、第 6 款或第 2 項第 4 款，把住宅出租予主管機關、租屋服務事業轉租及代為管理，或經由租屋服務事業媒合及代為管理，作為居住、長期照顧服務、身心障礙服務、托育服務、幼兒園使用，可以：

1. 住宅出租期間所獲租金收入，免納綜合所得稅，但每屋每月免稅額度不得超過 15,000 元。
2. 租金所得的必要損耗及費用，住宅所有權人未能提具確實證據者，依應課稅租金收入的 60% 計算。

第 23 條第 4 項同樣規定，所簽訂的租賃契約資料，除作為該項租稅減免使用外，不得作為查核租賃所得的依據。

第三種：一般包租代管（租賃條例第 17 條）

租賃條例第 17 條的對象是「個人住宅所有權人」，把住宅委託代管業，或出租予包租業轉租，且「契約約定供居住使用一年以上」。施行細則第 4 條說明一年以上的認定：

• 委託代管業：委託管理契約與租賃契約約定的期間，都要達一年以上。
• 出租予包租業：租賃契約約定的期間要達一年以上。

減徵內容是：每屋每月租金收入 6,000 元以內，免納綜合所得稅；超過 6,000 元的部分，必要損耗及費用能提出確實證據就依證據，不能的話，6,000 至 20,000 元的部分依該部分租金收入的 53%，超過 20,000 元的部分依所得稅法相關法令規定的減除標準計算。

「每屋」怎麼算

住宅法的 15,000 元：國土管理署問答寫明，「每屋」以戶政機關編釘的門牌為準；一棟三層透天只有一個門牌，即使租給三位接受租金補貼的房客，每月免稅額度最多仍是 15,000 元。

租賃條例的 6,000 元：施行細則第 5 條規定，經戶政機關編釘門牌者，每一個別門牌為一屋；未編釘門牌者，以每一房屋稅籍證明所登載的範圍為一屋。

算術舉例

下面三個例子是本文用前述規定做的算術示範，月租金與費用率都是假設或引用上表的標準，不是個案試算，也不代表你適用哪一種：

• 公益出租人，月租金 20,000 元、全年 12 個月、沒有逐項舉證：每月免稅 15,000 元，超過 5,000 元；不逐項舉證，以 114 年度標準的 43% 計，每月租賃所得 5,000 乘以 57% 等於 2,850 元，全年 34,200 元。
• 社會住宅包租代管，同樣月租金 20,000 元：超過 5,000 元，費用 60%，每月租賃所得 5,000 乘以 40% 等於 2,000 元，全年 24,000 元。
• 一般包租代管，月租金 30,000 元、全年 12 個月、沒有逐項舉證：每月免稅 6,000 元；6,000 至 20,000 元的 14,000 元部分，依 53% 費用，所得 14,000 乘以 47% 等於 6,580 元；超過 20,000 元的 10,000 元部分，以 114 年度標準的 43% 計，所得 10,000 乘以 57% 等於 5,700 元；每月合計 12,280 元，全年 147,360 元。

有逐項舉證的費用，例如折舊、修理費、房屋稅、地價稅、財產保險費、購屋貸款利息，另見出租房屋的租金收入怎麼報所得稅。

房屋稅與地價稅：由地方決定，不是國稅局

房屋稅：房屋稅條例第 5 條第 1 項第 1 款第 1 目寫明，「公益出租人出租使用」的住家用房屋，稅率為房屋現值的 1.2%，和自住同一目。北區國稅局的公益出租人專區（更新日期 115-04-01）也寫房屋稅是「同自住住家用稅率 1.2%」，主管機關是地方稅捐稽徵機關。財政部 107 年 1 月 29 日台財稅字第 10704517340 號令（收錄於各稅法令函釋檢索系統房屋稅條例第 5 條，111 年版彙編）還說明，縣市主管機關認定的公益出租人若沒有自己申請，稽徵機關得依名單，在認定有效期間內按公益出租人出租使用稅率課稅。這份令收錄於 111 年版彙編，在房屋稅條例 113 年修正（房屋稅 2.0）之後是否仍照原樣適用，本文沒有另外查證，請以地方稅稽徵機關的認定為準。

一般出租人若不是公益出租人，房屋稅條例第 5 條第 1 項第 1 款第 2 目是另一套規定：出租申報租賃所得達所得稅法規定的當地一般租金標準，稅率最低 1.5%、最高 2.4%，細節見房屋稅 2.0 屋主核對清單。

地價稅：住宅法第 16 條第 2 項規定，公益出租人出租房屋的土地，地價稅「得按自用住宅用地稅率課徵」，期限、範圍、基準與程序由直轄市、縣（市）自治條例訂定。北區國稅局專區寫的是地價稅適用稅率 2‰，依各地方政府的自治條例認定。租賃條例第 18 條則規定，符合第 17 條的租賃住宅，地價稅及房屋稅「得予適當減徵」，同樣由縣市自治條例訂定。社會住宅包租代管案件，房屋稅與地價稅另依住宅法第 22 條與各縣市自治條例辦理。

各縣市的減免比例、期限與申請程序不同，本文不整理各縣市數字，請洽房屋所在地的稅捐稽徵機關。房子要收回自住時，地價稅自用住宅用地稅率需要重新申請，見自用住宅用地地價稅怎麼申請。

申報時要留意

國土管理署 114 年 5 月 13 日新聞稿提到，民國 114 年 5 月申報時，申報選項的代號是「包租」51R、「代管」74S、「公益出租人」74G。這是該次新聞稿所載，每年的申報軟體選單可能調整，請以當年度申報軟體與國稅局說明為準。要注意，新聞稿列的這三個代號對應的是社會住宅包租代管與公益出租人；租賃條例第 17 條（6,000 元）優惠該新聞稿沒有提到，申報選項請洽國稅局。國土管理署問答第 11 題另寫，採網路申報時，需在所得種類勾選租賃所得，且所得格式勾選為符合住宅法第 15 條者，才能享有每屋每月 1 萬 5 千元免稅；申報結束後稽徵機關會再比對國土管理署或縣市政府提供的清冊；臨櫃申報的話，因櫃檯人員並非都有權限查詢清冊，建議攜帶租賃契約及承租人的租金補貼核定函備查。

北區國稅局專區對公益出租人免稅額度的寫法是：承租人享有租金補貼時，房屋所有權人「且需為出租人」，於申報綜合所得稅時才享有每屋每月最高 15,000 元的免稅額度。所有權人與出租人是否同一人，國土管理署問答有明確答案：第 10 題問「出租人是我太太、我是住宅所有權人，能當公益出租人嗎」，答案是租賃契約上的出租人應為住宅所有權人，才能適用後續公益出租人的稅賦減免。問答未直接寫「不能」，這是依答案文字的讀法：也就是配偶出租、自己是所有權人的情形，不符合。第 9 題針對公同共有：只有其中一位共有人當出租人，就只能認定該共有人為公益出租人，其餘共有人無法認定；建議在租賃契約載明所有共有人為出租人。第 12 題另寫，租賃契約未載明所有權人姓名及身分證統一編號，無法認定為公益出租人。

常見問題

把房子租給一般房客，也能適用這些免稅額度嗎？

不能直接適用。三種制度各有資格：公益出租人要房客接受租金補貼，社會住宅包租代管要依住宅法第 19 條規定的方式出租，一般包租代管要委託代管業或出租予包租業轉租且約定供居住一年以上。一般的出租，租賃所得照所得稅法第 14 條第 1 項第 5 類計算，見站內出租房屋的租金收入怎麼報所得稅。

房客符合補貼資格但沒有申請，房東還能免稅嗎？

依國土管理署問答，不能。住宅法第 15 條寫的是出租予「接受」租金補貼者，只是房客有資格並不足夠。

一個門牌出租好幾間房，免稅額度可以乘以房間數嗎？

不行。住宅法與租賃條例都以門牌為「每屋」的單位，一個門牌每月的免稅額度，公益出租人最多 15,000 元，一般包租代管最多 6,000 元。

免稅 15,000 元和 6,000 元，哪一種比較划算？

這兩種資格不同，不是同一個房子可以隨意選的。本文不比較，也不提供個案建議；官方頁面也沒有說明同一房屋能否在不同期間切換。需要評估時，請洽國稅局或合格的記帳士、會計師。

房客中途退出社會住宅包租代管計畫，房東的租金還能免稅嗎？

內政部 109 年 6 月 23 日台內營字第 1090809587 號令（收錄於財政部各稅法令函釋檢索系統土地稅法第 6 條，112 年版彙編）區分包租與代管：包租案件，次承租人退出且尚未轉租，若包租約仍存續，住宅所有權人的租金收入仍得依住宅法第 23 條第 2 項減免；代管案件，承租人因租約提前終止或租期屆滿，或資格變動而經主管機關認定非屬社會住宅範圍，自退出計畫起不得再依該規定減免。個案認定與現行適用，請洽主管機關與國稅局。

優惠到期之後會怎麼樣？

住宅法的優惠已有行政院 115 年 9 月 2 日令，把實施年限接續到 121 年 1 月 12 日。租賃條例的優惠目前到 117 年 6 月 26 日，而第 17 條第 2 項寫延長「以一次為限」；〔推算〕條例施行日為 107 年 6 月 27 日、112 年的令應已是延長，依現行條文行政院沒有再延長的授權。屆期後是否修法或另有安排，本文查證日沒有官方資料，不代為預測。

本文為一般性整理，不構成個案稅務建議；免稅額度、費用標準與實施年限可能調整，115 年 10 月 16 日查證，換年度請重新查證。國稅及地方稅免付費電話：0800-000-321。