房子贈與還是繼承？房屋繼承遺產稅、贈與稅與日後賣屋房地合一稅比較
同一間房子，送出去和留下來繼承，稅目、期限與日後出售的算法都不一樣。先看總表，再看官方案例。
同一間房子，父母生前過戶給子女，或留到身後由子女繼承，碰到的稅目幾乎完全不同。前者要面對贈與稅、土地增值稅與契稅，後者是遺產稅，土地增值稅與契稅則不課；等到子女日後賣掉房子，房地合一稅的成本、持有期間，甚至適用新制或舊制，兩條路也各有算法。
以下把兩條路並排比較，引用財政部稅務入口網的官方案例，說明遺產稅這一側的免稅額與扣除額、日後出售時的差異，以及贈與後 2 年內過世的回算規定。每個家庭的財產結構不同，數字僅供理解規則。
兩條路的稅目總表
| 比較項目 | 生前贈與 | 身後繼承 |
|---|---|---|
| 主要稅目 | 贈與稅，由贈與人繳 | 遺產稅，由繼承人繳 |
| 115 年免稅額 | 每位贈與人每年 244 萬元 | 1,333 萬元，另有各項扣除額 |
| 稅率級距 | 10%、15%、20%，門檻 2,811 萬元、5,621 萬元 | 10%、15%、20%，門檻 5,621 萬元、1 億 1,242 萬元 |
| 土地增值稅 | 受贈人繳 | 因繼承移轉免徵 |
| 契稅 | 受贈人按房屋評定現值 6% | 不在契稅課徵範圍 |
| 申報期限 | 超過免稅額之贈與後 30 日內 | 死亡之次日起算 6 個月內 |
| 日後出售的成本 | 受贈時現值依物價指數調整 | 繼承時現值依物價指數調整 |
| 日後出售的持有期間 | 從受贈登記日起算，一般親屬不合併 | 可合併被繼承人的持有期間 |
表中的依據包括《遺產及贈與稅法》第 13 條、第 19 條、第 23 條、第 24 條，財政部 115 年公告，土地稅法第 5 條、第 28 條，契稅條例第 2 條、第 3 條，以及《所得稅法》第 14 條之 4。
最大的差異在免稅空間與移轉稅。遺產稅的免稅額加上扣除額，對一般家庭的一戶自住房地來說空間較大；生前贈與則每年只有 244 萬元的額度，還多了土地增值稅與契稅兩筆。
遺產稅這一側：1,333 萬元免稅額之外還有扣除額
財政部 2025 年 11 月 27 日公告的 115 年適用金額：遺產稅免稅額 1,333 萬元；扣除額包括配偶 553 萬元、直系血親卑親屬每人 56 萬元、父母每人 138 萬元、重度以上身心障礙特別扣除額每人 693 萬元、受扶養的兄弟姊妹與祖父母每人 56 萬元、喪葬費 138 萬元。課稅遺產淨額 5,621 萬元以下課 10%。
房屋與土地在遺產稅上的估價，和贈與稅一樣依第 10 條，以房屋評定標準價格與公告土地現值計算，細節見房屋遺產稅如何計算。
財政部的案例：財產不多時，生前贈與反而多繳
財政部稅務入口網節稅手冊的例七，是一位有配偶與一子一女的劉君，114 年把土地與房屋贈與兒子，贈與時土地公告現值 500 萬元、房屋評定現值 80 萬元：
| 計算項目 | 生前贈與給兒子 | 同年改由繼承 |
|---|---|---|
| 土地增值稅（假設，受贈人繳） | 100 萬元 | 免徵 |
| 契稅（假設，受贈人繳） | 5 萬元 | 不課 |
| 贈與稅或遺產稅 | 23 萬 1,000 元 | 0 元 |
| 合計稅負 | 128 萬 1,000 元 | 0 元 |
繼承那一欄的計算是：遺產總額 630 萬元（含存款 50 萬元），減免稅額 1,333 萬元與扣除額 803 萬元後為負數，遺產稅 0 元。手冊的結論是，財產扣除遺產稅免稅額與扣除額後淨額為 0 或負數時，生前贈與並不划算；財產龐大、概算遺產稅極高時，才有提早規劃移轉的空間。
日後賣屋：成本、持有期間與新舊制的差別
《所得稅法》第 14 條之 4 第 1 項規定，繼承或受贈取得的房地出售時，所得額以成交價減除「繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值」與相關費用。兩條路的成本公式相同，都是當時的現值，父母當年的買價不能沿用。
持有期間則不同。同條第 4 項規定，繼承或受遺贈取得者，得將被繼承人或遺贈人的持有期間合併計算；房地合一課徵所得稅申報作業要點另規定，一般受贈的房地取得日為完成所有權移轉登記日，只有配偶間贈與可以併計配偶的持有期間。房地合一稅率依持有期間分級，境內居住個人持有 2 年以內 45%、超過 2 年未逾 5 年 35%、超過 5 年未逾 10 年 20%、超過 10 年 15%。
新舊制的判斷也不同。財政部高雄國稅局 2026 年 3 月 25 日提醒，依財政部 104 年 8 月 19 日令，繼承取得的房地若被繼承人在 104 年 12 月 31 日以前取得，出售時依舊制計算房屋部分的財產交易所得；一般受贈的房地則以受贈人自己的取得日判斷，105 年 1 月 1 日以後受贈就屬於房地合一稅的範圍；配偶間贈與另以配偶原始取得日認定。出售時的完整規定見房地合一稅 2.0 個人版。
贈與後 2 年內過世，房子會被拉回遺產
第 15 條規定，被繼承人死亡前 2 年內贈與配偶、民法第 1138 條及第 1140 條所定各順序繼承人及其配偶的財產，視為遺產併入遺產總額。生前把房子送給子女，若 2 年內過世，這間房子仍要計入遺產稅。
為避免重複課稅，第 11 條第 2 項規定，已納的贈與稅與土地增值稅，連同按郵政儲金匯業局一年期定期存款利率計算的利息，可以從應納遺產稅額內扣抵，但扣抵額不得超過併入後增加的應納稅額。已繳的契稅不在這條的扣抵範圍內。
比較時要一起放進來的變數
兩條路沒有固定的優劣，取決於幾個變數：被繼承人名下全部財產的規模、有幾位繼承人與可用的扣除額、這筆土地的前次移轉現值與漲價幅度、子女日後是否打算出售及預計持有多久，以及房子是否符合自住條件。
贈與這條路的完整算法，見贈與稅計算範例；房屋過戶的五筆稅費見房屋贈與稅計算。形式上是買賣、實質上是贈與的做法，可能被以贈與論，見視同贈與。
常見問題
繼承的房子多久內賣掉稅率最高？
依《所得稅法》第 14 條之 4，持有 2 年以內稅率 45%。繼承取得者可以合併被繼承人的持有期間，所以要把父母持有的年數一起算；被繼承人在 104 年 12 月 31 日以前取得的房地，出售時則適用舊制。
父母把房子送給我，我隔年就賣，持有期間可以算父母的嗎？
一般親屬間贈與，取得日以完成所有權移轉登記日為準，持有期間從受贈登記日起算，不能合併父母的持有期間。持有 2 年以內出售，境內居住個人的稅率為 45%。配偶間贈與則另有併計規定，見夫妻贈與。
繼承房子要繳土地增值稅嗎？
土地稅法第 28 條但書規定，因繼承而移轉的土地免徵土地增值稅。日後再出售時，依第 31 條第 2 項，前次移轉現值以繼承開始時該土地的公告現值計算。
贈與稅和遺產稅的整體規則在哪裡看？
贈與稅見贈與稅總覽，遺產稅見遺產稅怎麼算。個案如何安排涉及多個稅目，以國稅局、地方稅稽徵機關認定為準，必要時洽詢會計師或地政士。