買房契稅怎麼算？買受人繳6%、30日內申報與預售屋例外

買房除了房價和貸款，過戶前還有一筆由買方自己繳的稅：契稅。契稅條例規定買賣契稅由買受人申報納稅，稅額是「評定標準價格」乘上6%，不是成交價乘6%；申報期限是契約成立之日起30日內，逾期有怠報金。本文整理條文怎麼寫、財政部稅務入口網節稅手冊怎麼舉例、買預售屋時起算日的例外，以及印花稅和日後賣房時能不能算成本，查證日為115年（2026年）10月16日。

先看結論

1. 誰繳：買賣契稅由買受人申報納稅（契稅條例第4條），稅率是契價的6%（第3條第1款）。
2. 算什麼：契價「以當地不動產評價委員會評定之標準價格為準」（第13條）。節稅手冊的案例：契約寫80萬元、評定標準價格50萬元，依現行規定以50萬元計稅，契稅3萬元。
3. 土地不課：在開徵土地增值稅區域的土地，免徵契稅（第2條但書）。所以在這些區域買房，契稅課的是房屋的部分。
4. 期限：契約成立之日起30日內向稽徵機關申報，「契約成立之日」當天要算進30日（財政部97年5月15日令）。
5. 預售屋例外：以買受人為建造執照原始起造人或中途變更起造人名義、並取得使用執照者，改由使用執照所載起造人申報。第16條第5項以核發使用執照之日起滿30日為申報起算日，之後依第1項再於30日內申報，兩段合起來就是節稅手冊寫的「核發使用執照之日起60日內」〔推算〕，不是兩套規則。一般預售屋（起造人是建商）的起算日，官方資料我沒有查到專門說明，下面會講。
6. 逾期：每逾3日加徵應納稅額1%的怠報金，最高以應納稅額為限，且不得超過新臺幣1萬5,000元；匿報或短報，除補稅外另罰應納稅額1倍以上3倍以下罰鍰。

這頁回答什麼，不回答什麼

• 回答：買賣房屋的契稅是什麼、誰繳、怎麼算、何時報、報什麼、逾期怎麼罰；印花稅在買賣契約上怎麼貼；契稅和印花稅日後賣房時能不能列成本。
• 不回答：你這間房子實際要繳多少（要看稽徵機關核定的繳款書）、土地增值稅怎麼算、貸款與過戶登記的程序、地政事務所收的登記規費（那不是稅，請洽地政事務所）。房屋是贈與取得的契稅，見房屋贈與稅計算；買房貸款的利息怎麼報綜合所得稅，見購屋借款利息列舉扣除。
• 查證版本：契稅條例（民國99年5月5日修正公布，全國法規資料庫整編資料截止日115年10月8日，無廢止標記）；印花稅法（民國91年5月15日修正公布，無廢止標記）；財政部稅務入口網契稅節稅手冊「貳、契稅的課徵」與「肆、契稅問答實例」（115年9月8日更新）、「參、如何減輕您的契稅」（115年4月9日更新）；印花稅節稅手冊「貳、印花稅的課徵」（115年8月26日更新）；財政部97年5月15日台財稅字第09704526040號令；房地合一課徵所得稅申報作業要點（115年4月21日修正發布）。

契稅是什麼、誰繳多少

契稅條例第2條：不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者，均應申報繳納契稅。第3條列了六種稅率，買房屬於買賣契稅，稅率為其契價的百分之六。第4條明寫「買賣契稅，應由買受人申報納稅」，也就是買房的人，不是賣房的人。

節稅手冊的表格把六種契稅並列：買賣6%（買受人）、典權4%（典權人）、交換2%（交換人）、贈與6%（受贈人）、分割2%（分割人）、占有6%（占有人）。本文只談買賣。

稅基：用評定標準價格，不是成交價

契稅條例第13條第1項：「第三條所稱契價，以當地不動產評價委員會評定之標準價格為準。但依第十一條取得不動產之移轉價格低於評定標準價格者，從其移轉價格。」第11條指的是依法領買或標購公產，以及向法院標購拍賣的不動產。

節稅手冊對標準價格的說明是「房屋課稅現值＋房屋免稅現值」，並給了三個案例，第一個和買房最接近：房屋（不含土地）買賣契約所載價額為80萬元，評定標準價格50萬元（課稅現值45萬元、免稅現值5萬元），「依現行規定當事人應以評定標準價格核計契稅」，契稅為50萬元×6%＝3萬元。

條文只替公產領買、標購與法院拍賣留了移轉價格較低就從其移轉價格的例外，一般買賣沒有同樣的例外句，依條文文字，一般買賣即使契約價格比評定標準價格低，也是以評定標準價格計稅〔推算〕。官方手冊沒有針對這一種情形另舉例，個案金額請以稽徵機關核發的繳款書為準。

以下是用6%做的簡單算術〔推算〕，不是你的稅額：

何時報、向誰報、報什麼

期限。 第16條第1項：納稅義務人應於買賣等契約成立之日起三十日內，填具契稅申報書表，檢附公定格式契約書及有關文件，向當地主管稽徵機關申報。財政部97年5月15日令引用法務部函釋說明，「契約成立之日」要計入30日。節稅手冊的例子是：113年1月30日出售、應於113年2月28日前申報。照這個算法，假設契約在2026年11月10日成立，第30天是2026年12月9日〔推算〕。

向誰報。 手冊寫「向當地主管稽徵機關（部分縣轄向不動產所在地之鄉鎮市公所）申報契稅」。契稅條例第29條也規定，契稅由直轄市及縣（市）稅捐稽徵處徵收，或鄉、鎮、市、區公所代徵。

報什麼。 節稅手冊問答二：契稅申報書，加上公定格式契約書正本（驗畢當場發還）及副本或影本；已辦理所有權登記的建物，契約影本應含貼印花的部分（金額為契約移轉價格的1‰），再加建物所有權狀影本（稽徵機關能電腦連線查詢者免附）。影本要加註「影本與正本相符，如有不實願負法律責任」並蓋申報人或代理人印章。未辦理所有權登記的房屋，檢附原所有人及新所有人雙方身分證明文件影本。

未辦第一次登記的房屋，雙方共同申報。 第16條第1項但書：未辦建物所有權第一次登記之房屋買賣、交換、贈與、分割，應由雙方當事人共同申報。

之後的流程。 稽徵機關收到申報案件，應於十五日內審查完竣、查定稅額並發單通知（第18條第1項），認為表件不完備或有疑問，應於收件後七日內通知補正或說明（第18條第2項）；納稅義務人應於繳款書送達後三十日內繳納（第19條）。依第23條，地政機關辦理權利變更登記時，要憑繳納契稅收據、免稅證明書或同意移轉證明書，所以契稅是辦理過戶登記的前置文件之一。

買預售屋：哪一種情形起算日不一樣

契稅條例第12條第2項、第16條第5項：建築物於建造完成前，因買賣、交換、贈與，以承受人為建造執照原始起造人或中途變更起造人名義，並取得使用執照者，應由使用執照所載起造人申報納稅，並以主管建築機關核發使用執照之日起滿三十日為申報起算日。節稅手冊問答三把這一類寫成「新建房屋由承受人取得使用執照案件：核發使用執照之日起60日內」，這是把第16條第5項的「起滿三十日為起算日」和第1項的「三十日內申報」合寫成一個數字〔推算〕；問答七則說，向建設公司購買以承買人為建築執照起造人之預售屋，應於取得使用執照時申報繳納買賣契稅。

臺中市政府地方稅務局2024年4月1日張貼的說明補了一個重點：買方把房價交給建設公司，再以自己、配偶或親屬名義申請建造執照或中途變更起造人名義並取得使用執照，因承買人只是名義上的起造人，依實質課稅原則仍屬不動產買賣，要申報買賣契稅。

同一條例第14條第4款免徵「建築物於建造完成前，變更起造人名義」的契稅，但書排除了第12條第2項這種情形，所以上面這一類不能援引免稅。

一般預售屋呢？ 如果建造執照的起造人是建商，你只是向建商買房的買受人，就不屬於上面那一類。契稅條例第16條但書規定「未辦建物所有權第一次登記之房屋買賣」由雙方當事人共同申報，但我讀到的條文、節稅手冊問答、財政部契稅函釋，以及新北市稅捐稽徵處與臺中市地方稅務局的問答，談預售屋時都只寫了以承買人為建造執照起造人這一類，沒有說明起造人是建商時申報起算日是簽約日、交屋日還是其他日期。官方沒有寫到的部分，本文不代為臆測，請向房屋所在地稽徵機關確認，電話0800-000-321（國稅及地方稅免付費電話）。

逾期與處罰

• 怠報金（第24條）：不依規定期限申報，每逾三日，加徵應納稅額百分之一，最高以應納稅額為限，但不得超過新臺幣一萬五千元。節稅手冊115年的例子：某甲115年3月2日出售房屋，應於3月31日前申報，某乙4月9日才申報（已逾6日未逾9日），標準價格80萬元，怠報金是80萬元×6%×2%＝960元。
• 滯納金（第25條）：繳款後逾期未繳，條文是「每逾二日，加徵應納稅額百分之一之滯納金」，逾期三十日仍不繳納稅款及滯納金或怠報金，移送法院強制執行。節稅手冊同一條寫成「每超過3日」，兩處官方文字不一致，本文以條文為準並如實標出，實際以繳款書記載為準。
• 匿報、短報（第26條）：經稽徵機關查得或經人舉發查明屬實，除補繳稅額外，加處應納稅額一倍以上三倍以下罰鍰。
• 不可抗力（第30條）：因不可抗力不能如期申報或繳納，應於原因消滅後十日內聲明事由，經查明屬實，免予加徵怠報金或滯納金。

印花稅：買賣契約上的另一筆

印花稅法第5條第5款把「買賣、交換、贈與、分割不動產所立向主管機關申請物權登記之契據」列為課稅憑證，第7條第4款稅率為每件按金額千分之一，由立約或立據人貼印花稅票。節稅手冊的作法：按契約書（公契）上的金額貼1‰印花稅票，到郵局買票、貼在契約書上並蓋章註銷；也可帶契約書到地方稅稽徵機關申請開立繳款書，到銀行或便利商店繳納（稅額3萬元以下才能在便利商店繳），再把證明聯貼在契約書上。計算到元為止，不足1元的部分免貼。

誰貼、貼幾份，官方資料有兩段相關文字：印花稅法第12條規定同一憑證備具二份以上、由雙方各執一份者，應於每份各別貼用；印花稅節稅手冊「柒、印花稅問答實例」第三題（問的是贈與土地給政府機關的契約）寫道：「印花稅係屬憑證稅，凡書立契約者，應由合約雙方對所持有之一份契約負責貼用印花稅票」。這兩段是一般規則，沒有針對房屋買賣逐項說明誰先貼、怎麼分攤，個案請洽地方稅稽徵機關。漏貼或貼不足，除補貼外按漏貼稅額處五倍至十五倍罰鍰（第23條第1項）。另外，印花稅節稅手冊問答第十三題說，買賣未辦保存登記的房屋，因無法向物權登記機關辦理變更登記，其所立向稽徵機關辦理契稅申報的契據，尚非屬第5條第5款的課稅範圍。

日後賣房：契稅、印花稅算不算成本

房地合一課徵所得稅申報作業要點第13點第1款：購入房屋、土地達可供使用狀態前支付的必要費用，如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等，提示證明文件時可包含在成本中減除。相反地，第15點說明取得後繳納的房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、金融機構借款利息等，屬使用期間之相對代價，不得列為費用減除。賣房怎麼課稅，見房地合一稅2.0個人版，賣掉自用房子後又換屋的退稅規定，見房地合一重購退稅。所以繳完契稅和印花稅的收據、完稅憑證，建議留著。

常見問題

契稅是賣方還是買方繳？

買方。契稅條例第4條明定買賣契稅由買受人申報納稅。賣方在同一筆買賣另外可能碰到土地增值稅：土地稅法第5條規定，土地有償移轉的土地增值稅納稅義務人是原所有權人，也就是賣方；土地稅法第49條規定權利人及義務人應於訂定契約之日起30日內共同申報土地移轉現值。這跟契稅是兩套不同的稅。

成交價比評定標準價格高或低，契稅會變嗎？

依第13條和節稅手冊案例，契稅用評定標準價格計算，不是成交價。節稅手冊的案例是契約價80萬元、標準價格50萬元，以50萬元計稅。條文只替公產領買、標購和法院拍賣留了移轉價格較低就從其移轉價格的例外。

買土地也要繳契稅嗎？

在開徵土地增值稅的區域，土地免徵契稅（第2條但書）。買房時房屋課契稅，土地部分的稅負見地價稅、房屋稅、土地增值稅比較。

簽約後買賣不成，已繳的契稅能退嗎？

節稅手冊問答九：完納契稅後，已辦建物所有權登記的房屋，在尚未完成移轉登記前；未辦建物所有權第一次登記的房屋，在未實質移轉房屋產權前，若雙方買賣不成，可檢附原申報所附的公定格式契約書、雙方同意撤回申請書、原核發的免稅證明書或繳納收據聯及收據副聯等，以書面向原申報稽徵機關或鄉鎮市公所申請撤回契稅申報並退還已納稅款。問答十一補充：申報契稅後雙方對解除契約有爭議，沒有雙方同意或司法機關裁判前，不宜由賣方單獨申請撤銷。

逾期一天，會被罰很多嗎？

怠報金是「每逾三日」加徵應納稅額1%，官方例子分級寫成「已逾3日未逾6日」加1%、「已逾6日未逾9日」加2%；上限是應納稅額，且不得超過新臺幣1萬5,000元。逾期未滿3日是否加徵，依條文以三日為一級的寫法推算應是尚未達到第一級〔推算〕，個案請洽稽徵機關。怠報金之外，繳款後逾期未繳的滯納金是另一筆，見上面「逾期與處罰」。

預售屋的契稅，30日和60日差在哪？

兩者是同一套規則，不是二選一。第16條第1項的申報期限一律是30日；差別只在起算點。一般移轉從契約成立之日起算；承受人為建造執照原始起造人或中途變更起造人並取得使用執照的，依第16條第5項，以核發使用執照之日起滿30日為申報起算日，再依第1項於30日內申報，合起來就是手冊寫的核發使用執照之日起60日內〔推算〕。你是不是起造人，看建造執照與使用執照上的記載。若你的契約是向建商購買、起造人是建商，官方資料我沒有查到專門說明，請向房屋所在地稽徵機關確認，並留好契約與使用執照資料。

本文為一般性整理，不構成個案稅務建議；契稅金額以稽徵機關核定的繳款書為準，數字與規定以財政部、地方稅稽徵機關最新公告為準。國稅及地方稅免付費電話：0800-000-321。