房屋贈與稅計算：房子過戶給子女要繳哪些稅與費用
贈與稅只是其中一筆。契稅、土地增值稅多由子女負擔，先報稅、拿證明書，地政才能受理登記。
爸媽要把房子過戶給子女，贈與稅通常只是其中一筆。房屋有契稅，土地有土地增值稅，簽約要貼印花稅，登記還有規費；每筆的繳納人、計算基礎與期限各不相同，搞錯順序，地政事務所就不能受理登記。
五筆稅費裡，父母要負責的主要是贈與稅；契稅與土地增值稅依法由受贈的子女繳納，子女繳的這兩筆，又能回頭從父母的贈與總額扣除。金額與稅率以 115 年適用規定為準。
房地過戶給子女的五筆稅費
| 稅費 | 誰繳 | 計算基礎 | 稅率或費率 | 期限 |
|---|---|---|---|---|
| 贈與稅 | 贈與人 | 房屋評定現值＋公告土地現值，減免稅額與扣除額 | 10%、15%、20% 累進 | 超過免稅額的贈與發生後 30 日內申報 |
| 土地增值稅 | 受贈人 | 土地漲價總數額 | 20%、30%、40%，長期持有可減徵 | 訂約 30 日內申報移轉現值，稅單送達 30 日內繳納 |
| 契稅 | 受贈人 | 房屋評定標準價格 | 6% | 契約成立 30 日內申報，繳款書送達 30 日內繳納 |
| 印花稅 | 立約或立據人 | 契據金額 | 千分之一 | 由立約或立據人貼印花稅票 |
| 登記費 | 權利人 | 申報地價或權利價值 | 千分之一 | 權利變更後 1 個月內申請登記 |
依據分別是《遺產及贈與稅法》第 19 條、第 24 條，土地稅法第 5 條、第 33 條、第 49 條、第 50 條，契稅條例第 3 條、第 7 條、第 16 條、第 19 條，印花稅法第 5 條、第 7 條，以及土地法第 73 條、第 76 條。
從表中看得出，贈與稅由贈與人繳，契稅、土地增值稅與登記費則由受贈的子女負擔。土地增值稅常是金額最大的一筆，它和持有年限、前次移轉現值有關，計算方法見土地贈與的土地增值稅。
贈與稅用現值計算，和買價是兩回事
依第 10 條第 3 項，贈與不動產的價值不看成交價：土地採公告土地現值或評定標準價格，房屋採評定標準價格。臺北國稅局的常見問答也說明，父母出資為子女購置不動產，不論子女是否成年都應申報贈與稅，贈與價值以移轉時的土地公告現值或房屋評定標準價格計算。
臺北國稅局 2026 年 2 月 12 日的新聞稿舉例：一筆總價 1,800 萬元的房地，買入時的現值合計 800 萬元。父親自行付清價款並指定登記在兒子名下，贈與總額是現值 800 萬元，贈與稅 55 萬 6,000 元，計算式為 800 萬元減 244 萬元後乘以 10%。
申報時，房屋填契稅稅單上的評定現值或贈與日的房屋評定現值；土地填贈與時每平方公尺公告現值，乘以面積與持分。只送部分持分也可以，贈與價額依持分比例計算。
契稅、土地增值稅由受贈人繳，可以扣贈與總額
契稅條例第 7 條規定，贈與契稅由受贈人估價立契，申報納稅；土地稅法第 5 條規定，土地無償移轉時，土地增值稅的納稅義務人是取得所有權之人。這兩筆由受贈人繳納時，依施行細則第 19 條可以從贈與總額中扣除。
財政部稅務入口網節稅手冊的例八：陳君 114 年把臺中市一筆土地與一棟房屋送給兒子，土地公告現值 420 萬元、房屋評定現值 80 萬元，土地增值稅 20 萬元、契稅 15 萬元由兒子支付時，贈與稅為 22 萬 1,000 元；若兩筆稅由陳君自己付，贈與稅為 25 萬 6,000 元，相差 3 萬 5,000 元。手冊提醒，要提出稅款確實由兒子支付的證明，經國稅局查證屬實才可扣除。
辦理順序：先報稅、拿證明，再登記
第 8 條規定，贈與稅未繳清前，不得辦理贈與移轉登記；第 42 條要求地政機關核對稽徵機關核發的證明書副本。契稅條例第 23 條與土地稅法第 49 條，也要求先繳契稅、土地增值稅再辦登記。一般的先後順序如下：
- 簽訂贈與契約，契約成立日就是多數期限的起算點。
- 30 日內向地方稅稽徵機關申報契稅與土地移轉現值，等候核定稅單並在期限內繳納。
- 贈與人向戶籍所在地國稅局申報贈與稅，檢附契約、戶籍資料，以及土地增值稅稅單或土地登記謄本、契稅稅單或房屋評定現值證明。
- 繳清贈與稅取得繳清證明書，或核定無應納稅額時取得免稅證明書。
- 備齊稅單與證明書，向地政事務所申請所有權移轉登記。
土地法第 73 條規定，土地權利變更登記應在權利變更後 1 個月內聲請，逾期每逾 1 個月得處應納登記費額 1 倍的罰鍰，最高 20 倍。國稅申報與地方稅申報走的網站不同，分辨方式見報稅網站有三套。
送給子女和賣給子女，稅目差在哪
有些家庭會考慮用「買賣」代替「贈與」。兩者的稅目與舉證要求不同，整理如下：
| 比較項目 | 贈與給子女 | 賣給子女 |
|---|---|---|
| 贈與稅 | 贈與人依現值計算申報 | 能證明子女確實支付價款才不以贈與論 |
| 土地增值稅 | 受贈人繳 | 原所有權人，也就是賣方繳 |
| 契稅 | 受贈人按評定現值 6% | 買受人按評定現值 6% |
| 價金證明 | 不需要 | 要有付款紀錄，且款項不能由賣方貸與或擔保借得 |
親屬之間的買賣，第 5 條第 6 款預設當成贈與，買方要拿得出付款證明，資金也不能來自賣方的借貸或擔保。形式上是買賣、實際上沒有付款，最後仍會被當成贈與處理，常見態樣見視同贈與。
過戶之後：日後出售看受贈時的現值
子女日後出售受贈的房地，房地合一稅依《所得稅法》第 14 條之 4 計算，成本是受贈時的房屋評定現值及公告土地現值依消費者物價指數調整後的價值。房地合一課徵所得稅申報作業要點規定取得日以完成所有權移轉登記日為準，持有期間從這一天起算，出售時的稅率與申報見房地合一稅 2.0 個人版。
同一間房子，改由子女日後繼承，稅目與成本的算法都不一樣，並排比較見房子贈與還是繼承。
常見問題
房子在免稅額以內，還要去國稅局嗎？
要。不動產移轉登記必須附稅款繳清證明書、免稅證明書、不計入贈與總額證明書或同意移轉證明書之一（第 42 條）。臺北國稅局也說明，額度內的贈與若辦理產權移轉登記需要免稅證明書，仍應在贈與後 30 天內申報。
父母各送一半持分，免稅額可以用兩份嗎？
父親與母親各自是贈與人，各有一年 244 萬元的免稅額，各自以自己贈與的持分價值計入當年贈與總額。親屬之間額度怎麼算，見父母、子女與兄弟姊妹的贈與免稅額。
契稅和土地增值稅可以由父母代繳嗎？
付款人可以是父母，但稅負會不同。依財政部節稅手冊例八，贈與人代付的契稅與土地增值稅要併入贈與總額，扣除後的淨額因此較高；同一個例子裡，改由陳君自己付，贈與稅從 22 萬 1,000 元增加到 25 萬 6,000 元。
贈與稅的整體規則在哪裡看？
誰是納稅義務人、七種不計入贈與總額的財產與申報期限，整理在贈與稅總覽。個案稅額以國稅局與地方稅稽徵機關核定為準；契稅、土地增值稅的問題洽房地所在地的稅捐稽徵機關，贈與稅可撥 0800-000-321，需要代辦過戶時可委請地政士。