房屋遺產稅如何計算？用房屋評定現值與公告土地現值，不是市價

父母留下一間市價 2,000 萬元的公寓，遺產稅是不是就按 2,000 萬元算？依現行規定不是。《遺產及贈與稅法》第 10 條第 3 項寫明，遺產中的土地以公告土地現值或評定標準價格為準，房屋以評定標準價格為準，兩者都是政府公告或核計的價格。

所以處理不動產遺產時，第一件事是查出死亡當時這兩個數字，再把它們放進遺產總額。以下說明兩種價格的來源、怎麼取得證明，以及幾種會讓價值被扣除或打折的情形。

估價基準：死亡日當時的兩個公告價格

兩者都以被繼承人死亡時為準。2026 年過世的案件，土地用 2026 年 1 月 1 日公告的土地現值；房屋用死亡當期房屋稅所依據的評定現值。死亡後才公告的新數字不會回頭適用。

平均地權條例第 40 條要求公告土地現值不得低於一般正常交易價值的一定比例，並逐年接近正常交易價格。這也說明了公告價格和市場成交價之間可能有落差，落差多大因地段而異。

怎麼查、要附什麼證明

土地的公告土地現值，可以在內政部地政司網站連到各縣市的公告土地現值查詢系統，或向地政事務所申請含死亡日公告現值的土地登記謄本。房屋評定現值，看死亡當期的房屋稅繳款書，或向房屋所在地的地方稅稽徵機關申請評定現值證明。

財政部的應備文件說明也允許簡化：國稅局提供的財產參考清單上，土地與房屋資料若與死亡日登記情形相符，納稅義務人簽章切結後可免附這些證明。清單的申請方式見財產參考清單怎麼申請。

假設例：一間公寓怎麼進遺產總額

假設例：被繼承人 2026 年過世，名下一間公寓，土地持分面積乘以當年公告土地現值為 600 萬元，房屋評定現值 120 萬元。這間公寓列入遺產總額的價值是 720 萬元，跟它在市場上能賣多少無關。

如果還有存款 900 萬元、股票 500 萬元，遺產總額就是 2,120 萬元，再依遺產稅怎麼算的順序減除免稅額與扣除額。存款要注意死亡前的提領，見存款與生前提領怎麼算。

會被扣除或打折的四種土地

• 公共設施保留地：都市計畫法第 50 條之 1 規定，因繼承移轉者免徵遺產稅。申報時仍要先併入遺產總額，再以同額扣除，並附記載都市計畫編定日期、是否為公共設施保留地的土地使用分區證明。
• 農業用地：作農業使用的農地及地上農作物，由繼承人或受遺贈人承受者，扣除價值全數；承受人 5 年內未繼續農用且未依限恢復，會被追繳稅款。
• 公眾通行道路用地：經政府闢為公眾通行道路，或無償供公眾通行的道路土地，經主管機關證明者不計入遺產總額；屬建造房屋應保留的法定空地部分，仍要計入。
• 訂有三七五租約的土地：財政部函釋按公告現值的三分之二計算遺產價值，例如公告現值 30 萬元的土地以 20 萬元計。

買賣進行到一半就過世

財政部稅務入口網整理了兩種常見情況：

1. 生前買了土地、還沒過戶：被繼承人對賣方有請求移轉登記的權利，這項債權以死亡時該土地的公告現值估價列入遺產。財政部的例子是總價 1,000 萬元已付清、公告現值 400 萬元，申報債權 400 萬元。
2. 生前賣了土地、還沒過戶：土地仍列入遺產，同時以相同金額列為未償債務扣除；已收到還留著的價款，以及尚未收到的尾款，都要列入遺產。

遺產稅用公告價格，賣屋時的稅另外算

繼承取得的房屋土地日後出售，適用的是所得稅，計算基礎與遺產稅不同，見繼承後賣房的房地合一稅。公告土地現值和地價稅用的公告地價是兩個不同的數字，差別見公告地價和公告土地現值差在哪。

遺產稅核定、繳清後，拿證明書才能到地政事務所辦繼承登記，見過戶要哪一張證明。

常見問題

房屋評定現值很低，國稅局會改用實價登錄嗎？

依第 10 條第 3 項，房屋以評定標準價格為準，土地以公告土地現值或評定標準價格為準，遺產稅估價不採用成交市價。個案若有特殊情形，以國稅局核定為準。

死亡在年中，公告土地現值用哪一年的？

公告土地現值每年 1 月 1 日公告，以死亡日當時有效的數字為準。2026 年任何一天過世，都用 2026 年 1 月 1 日公告的土地現值。

預售屋或還在繳房貸的房子怎麼算？

已登記在被繼承人名下的房屋，按評定現值列入遺產；房貸餘額以死亡日尚未清償、有債權人證明的金額列為扣除。預售屋等尚未登記的權利，涉及契約權利的估價，建議直接詢問國稅局。

繼承的土地在申報前被重劃，面積變小了怎麼辦？

財政部說明，仍以被繼承人死亡時的地號、面積與公告現值為準申報。

土地有租約、占用或尚未過戶等狀況時，建議請地政士先調謄本釐清權利，再撥 0800-000-321 向國稅局確認估價方式。